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论房地产开发项目管理方案【摘要】伴随着社会经济的不断发展和企业管理体制的不断革新，采用先进的管理手段来提高项目管理水平，以最少的投入换得最大限度的经济效益、社会效益和环境效益成为了企业提高核心竞争力的重要手段和获得更广阔生存空间的重要途径，在房地产项目开发管理中尤为明显。本文主要围绕房地产项目管理方案研究，分析房地产开发管理方案的重要性及制定方案时应考虑的相关因素，希望能对房地产开发项目管理方案的进一步研究和运用起到一些作用。 【关键词】房地产；开发项目管理；方案 1 房地产开发项目管理方案的含义及其重要性 1.1 房地产开发项目管理方案的含义 房地产开发项目管理的最终目标是高效率地实现项目目标，包括成果性目标和约束性目标。成果性目标又包括项目的内在、外部功能要求和销售利税率、项目投资回报率以及自有资金回报率等效益指标。而约束性目标是指项目质量标准、项目的建设工期以及对项目的投资限额等等。房地产项目开发建设涉及土地利用、城市规划、城市管理、交通通讯、商业配套、建材物流、银行金融、环境、卫生人文等社会生产生活的方方面面，与城市居民和用户息息相关，项目干系人众多、广泛。这也从另一方面说明了房地产开发项目管理的复杂性和繁琐性。因此，为了确保房地产开发项目管理的顺利进行就需要建立一套科学而系统、合理而有组织规范的管理体系方案，以促进开发项目管理的协调性、确保工程建设最终目标的实现。房地产开发项目管理的基础是项目管理方案，它是在系统化的理论和方法的指导下围绕项目目标制定的一套有规划、有组织、有规章、有监督的管理系统。 1.2 房地产开发项目管理方案的重要性 管理的基本职能是计划、组织、协调和控制。分析房地产开发项目管理方案的重要性可以从管理的基本职能入手。房地产开发项目的计划管理主要围绕项目的最终目标制定项目管理工作计划，使得开发项目的各项工作能够有秩序、有规律、有条不紊的开展和进行，换句话说就是把开发项目的全部任务和工程包揽与计划囊中，在动态计划的管理下使得开发项目能够完成预订的指标和目标。房地产开发项目的组织管理主要围绕项目目标进行组织管理分工，根据内在规律对工作内容进行划分，建立各子项目之间逻辑关系，并组织实施。房地产开发项目的控制管理则主要是围绕项目目标对开发项目的所需成本、质量情况以及工期长短进行监督和控制，必要时采用合理的就偏措施，确保项目阶段性和总目标的实现。房地产开发项目的协调管理主要体现在它能够提供一个相对协调和和谐的公共环境给开发项目，从而在一定程度上确保房地产开发项目建设的正常开展和顺畅进行。房地产开发项目协调管理的职能主要是协调和沟通开发项目在不同阶段、不同层次的关系以及项目建设所处的外在环境、项目建设的各个分系统的关系。在协调和沟通的过程中要始终围绕绕项目目标，注重项目干系人之间的协调和和谐发展，注重项目内部计划、组织、控制之间的矛盾。唯有这样才能建立和维持更加有效的公共关系，帮助企业吸引更多的融通投资和拓展项目建设中所需的材料供应，有利于招募更优秀的施工队伍和设计团体，使项目在激烈的市场竞争中获得一定的优势，提供项目的工作效率，确保项目目标的实现。 从以上分析可以看出：计划是管理的基础，计划就是确定组织未来发展目标以及实现目标的方式；项目组织服从项目计划, 并反映着组织计划完成目标的方式；项目计划是项目控制的参照系和标的物；协调管理主要是为了项目计划的顺利实施，确保项目目标的实现。房地产项目开发管理方案是房地产项目计划管理的核心内容，在房地产开发管理中有着重要作用。 2 制定房地产开发项目管理方案应考虑的相关因素 2.1 面临时代的发展和新的社会形式，房地产开发项目管理必须要处理好两个方面的要求。 首先，伴随着市场竞争的加剧及宏观政策的变化，房地产开发项目也面临着巨大的压力和挑战，优胜劣汰的竞争原则和市场基本准则时时刻刻影响着房地产开发项目的成败。为了在开发项目上取得一定的优势和胜利，房地产项目开发企业不仅要具备一定的企业资质和竞争实力，还要在企业内部的生产资料配置实现最优化，充分利用现代化管理制度优化人力、物力、财力资源，确保项目建设质量的同时最大限度地挖掘企业内外部人员的潜力，运用科学技术的同时减少不必要的成本开支，与竞争对手在项目建设的质量优劣、项目施工管理以及技术等方面的竞争中脱颖而出，从而获得更多的经济利润和社会、环境效益。 其次，施工项目管理中运用的较为成熟的项目管理责任制值得在房地产项目开发、建设中适当借鉴。房地产开发项目管理和施工项目管理是一个互相影响、互相制约的关系，其中施工项目是施工企业和房地产开发企业获得一定生产效益的重要基点。项目管理责任制贯穿于开发项目管理范围和管理职责的确定、各项指标的确定以及落实和最后的考核效益。它