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第四章 成 本 法 §4-1 成本法的概述 一、成本法的概念  成本法是求取估价对象在估价时点的重置 价格或者重建价格，然后扣除折旧，以此 估算估价对象的客观合理价格或价值的方 法。 积算价格=重新购建成本—折旧 房地产价格 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润 §4-1 成本法的概述 二、成本法的理论依据  从卖方角度看，成本法的理论依据是生产 费用价值论。  从买方角度看，成本法的理论依据是替代 原理。 §4-1 成本法的概述 三、成本法的适用范围 1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算 多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？ §4-1 成本法的概述 四、注意事项 1、要注意区分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高 2、要结合市场供求分析来确定评估价格 市场供大于求 ——价格应向下调整 以正常成本评估的价格往往偏高 市场供小于求 ——价格应向上调整 以正常成本评估的价格往往偏低 §4-1 成本法的概述 五、成本法估价的步骤 搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格 §4-2 新开发土地的成本法估价 一、计算公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益 二、新开发土地价格的构成 （一）取得待开发土地的成本 由购买土地的价款和应当由买方缴纳的税费构成 例如，某宗土地面积为5000㎡的房地产 开发用地市场价格（楼面地价）为800元/㎡， 容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴 纳契税等税费。 二、新开发土地价格的构成 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息 土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的 来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息 n I=P[(1+i) －1] I——利息额 P——资金额 i——利率 n——计息期 ：从投入到开发期结束 （四）投资利息 1、土地取得费用的利息计息 基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期 2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入 例 1 总投资为550万元，开发期为1年， 投资在1年内均匀投入，同期银行贷款 年利率为8%，求利息。 0 1 0.5 I=550[(1+8%)0.5 －1]=21.58 （万元） 例 2 总投资为400万元，开发期2年，第一年 均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%， 同期银行贷款年利率8%，求利息。