房地产交易法律制度分解.ppt

　2010年9月11日，原、被告签订《长沙恒大城楼宇认购书》，约定：原告向被告认购位于长沙市某区某街某号的长沙恒大城某栋楼某单元108号房，建筑面积115.72㎡，其中套内建筑面积99.07㎡。毛坯装修标准，按建筑面积计算单价为6765元/㎡，按套内面积计算单价为7902元/㎡，总金额为782839元。原告支付1万元作为定金。　 原告以按揭方式付款，须于2010年9月14日前支付首期房款232839元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付定金不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。认购书签订后，原告于当日向被告交付预售定金1万元，被告出具了《销售不动产统一发票》。　　 2010年9月12日，原告到被告处签订《商品房买卖合同》及支付首期房款时，原告认为，所购房产应赠与1600元/㎡的装修，被告则认为装修标准为毛坯装修标准，双方因此发生争议。其后，原告虽与被告工作人员就退房退款问题进行协商，但未达成协议，最终双方未能签订《商品房买卖合同》。 原告遂于2011年4月11日向法院提起诉讼。诉讼请求如下： 第一，被告双倍返还定金2万元； 第二，赔偿精神损失费及代理费、误工费、交通费等5万元 套内建筑面积 建筑面积 共有建筑分摊面积 套内房屋使用面积 套内墙体面积 套内阳台建筑面积 公摊建筑面积 分摊系数X 套内建筑面积 请结合案情回答一下问题： 1.如何认定原被告双方所签订的《长沙恒大城楼宇认购书》的性质？ 2. 《半岛晨报》上刊登的售房广告是否对被告产生拘束力？ 3. 该案应如何判决？ 商品房的认购、订购、预订等协议的性质？ 商品房买卖合同？ 不是独立的合同？ 预约合同？ 预约与本约的关系 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 ——《解释》第4条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 ——《解释》第5条 售房广告是否对被告产生拘束力？ 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 ——《解释》第3条 售房广告和宣传资料视为要约的条件： 内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺 该说明和允诺具体确定 该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响 法院经审理判决如下： 第一，终止原告与被告于2010年9月11日签订的 《长沙恒大城楼宇认购书》；　　 第二，被告于本判决生效后7日内返还原告定金1 万元； 第三，驳回原告罗某某的其他诉讼请求。 2. “一房二卖”行为人如何承担法律责任？ 案例二 2009年2月11日，陈女士与通州市开发商家纺城公司的财务总监的梁某签了商品房买卖合同，而当时梁某的身份还是家纺城公司的股东。合同对房屋的具体位置、面积、单价、总金额、交房时间、违约责任等都做了详细约定，合同上盖有家纺城公司的合同章。当时，这套房的单价是8200多元每平方米，总价为67.3万余元。签订合同的当天，陈女士就向梁某交了43万元的首付款。 一周之后，陈女士拿到了盖有家纺城公司财务专用章的收款收据，注明是购房首付款。2009年4月，陈女士委托朋友将余款转交给梁某，同时也拿到了家纺城公司购房尾款的收据。 合同约定的交房日期届满，陈女士并没有收到收房通知。经询问，家纺城公司称，他们从来没跟陈女士签订过购房合同，也没收到她所交的67.3万余元购房款，所以拒绝交房。 2011年3月，陈女士将家纺城公司起诉到通州区人民法院，请求法院判家纺城公司履行交房的义务。 法院经审理查明，陈女士所购商品房，已被家纺城公司以每平方米9000多元的价格卖给其他人，而且购房者还进行了备案登记。 因此判决驳回原告的诉讼请求。 2011年9月，陈女士重新提起诉讼，要求家纺城公司返还购房款67.3万元，