房地产开发会计讲座分解.ppt

* * 3.资金占用形态的多样化 在储备资金→在建资金→成品资金的过程中，资金表现为多向平行运动。 房地产企业资金占用形态十分复杂，包括土地开发、商品房、代建工程、配套设施与市政工程、经营房、周转房等项目在建资金和建成资金形态，资金占用量极大。 要求房地产企业按不同资金占用形态组织分类核算。 * * 4.核算周期的长期性 房地产开发项目建设周期长，往往要跨年度进行，开发经营资金停留时间长。 要求会计核算注意应用权责发生制原则和配比原则，正确处理跨年度收入和支出，合理确定各会计期的损益。 因为开发周期长，有的企业采用一个项目成立一个项目公司的开发模式，造成该项目公司的非持续经营。 * * 5.核算对象的特殊性 房地产开发企业会计同样要反映和监督企业在资金运动过程中的资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润的增减变动情况，这与一般行业会计大体相同。 但是，房地产开发企业的具体会计对象因其自身的特殊性，在账户设置、账务处理等方面都具有十分明显的特点。 核算对象的特殊性表现为以下几方面: * * 1）存货的特殊性 房地产开发企业流动资产中的存货，包括： 1.单位价值较低、流动性较强的一般存货，其中外购器材的核算与一般企业不同； 2.价值很大，在一般企业作为在建工程、固定资产和无形资产等核算，正在开发过程中或已开发完工但尚未移交、结转的土地、房屋（商品房、出租房、经营房、周转房、代建房）、配套设施和代建工程等开发产品。 * * 2）成本的特殊性 房地产开发项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依项目类型不同而有其自身的特点，其投资和费用构成有一定的差异。 开发项目成本一般设六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。 * * 3）收入的特殊性 房地产企业的主营业务收入来自于价值较大的土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租开发产品租金收入等。 项目开发收入可采用销售、转让、交换、赠与、租赁、抵押和自行经营等方式实现，且收入的确认、计量与一般企业也有区别。 * * 4）损益的特殊性 房地产企业的营业利润来自于不同类型的开发项目，一般包括土地转让利润、商品房销售利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润、出租房经营利润和其他业务利润等。 企业应按业务类别分别进行收入和成本的配比，组织损益计算。 * * 《房地产开发企业会计制度》与《企 业会计制度》部分会计科目对照表 房地产企业 物资采购 采购保管费 库存材料 库存设备 开发产品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房 一般制造业 物资采购 原材料 自制半成品 库存商品 投资性房地产 * * 部分会计科目对照表续： 房地产企业 开发成本 开发间接费用 工程施工 工程结算 经营收入 经营成本 经营税金及附加 一般制造业 生产成本 主营业务收入 主营业务成本 营业税金及附加 其他会计科目名称和核算内容相同或基本相同 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 房产是自然属性与社会属性的统一体； 地产不等同于土地，是在一定的土地所有制关系下作为财产的土地的整体。 房地产与建筑产品的特点基本相同： 1．土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。2．房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。3．城市基础设施和公共配套设施的开发。4．代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 一、1．开发经营的计划性。企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。2．开发产品的商