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专项维修资金存在主要问题及解决办法 　摘　要：本文介绍了我国专项维修资金所存在的主要问题，并针对存在的问题提出相应的解决办法，对相关工作人员有一定的借鉴作用。 开题报告 /html/lunwenzhidao/kaitibaogao/ 关键词：专项维修资金；问题；解决办法 随着我国物业管理的诞生，物业专项维修资金也就相应的出现，该项资金主要用于物业共用设备和部位的日常更新与维护。在1998年以前此项资金是由房地产开发企业与物业管理企业共同管理，1998年以后我国很多地区都将此项资金收归到政府管理，而且采取有地方财政进行专项存储的办法。由于我国两部委资金没有制定专项维修资金的管理办法，使得此项资金的管理缺少必要的法律依据，导致实际管理中存在许多问题亟待解决。 1 各级政府监督和管理存在的问题 我国的物业专项维修资金存在着管理部门混乱，同一个小区的专项维修资金由多个单位管理的问题。有的是由当地政府的财政部门和物业主管部门一同管理，有的是当地的物业主管部门负责管理，有的是小区的业主委员会负责资金的管理，还有的地方是当地的物业管理协会负责此项资金的管理，而对于此项资金究竟应当由那方负责管理才更加符合实际需要，更方便解决存在的矛盾和问题，至今没有一个明确的说法。鉴于以上考虑，对于专项维修资金应当采用政府主管部门监管和业主委员会相互配合的管理模式，这样做容易解决专项维修资金使用期间出现的矛盾和问题。 2 小区业主大会成立前的使用问题 对于前期物业管理时如何管理和使用专项维修资金，国家至今没有相关法律规定。物业的专项维修资金是对于保修期到后，对于小区物业共用的设施设备、共用部门等进行更新和改造，即在小区的业主委员会没有正式成立，而小区的物业保修期已经到期时，可以使用物业专项维修资金。但目前由于国家没有对此项内容制定专门的法律法规，使得无法确定前期物业期间如何使用物业专项维修资金，对于这种情况不同的地区采用的方法不一样，造成了资金使用的混乱。这个问题一般情况下会导致两个极端情况出现，第一个是在小区的业主委员会没有成立前，物业管理需要对小区内的所有维修项目征求2/3以上业主的同意，然后才能够使用专项维修资金，不然资金的政府主管部门就不会支付该笔资金，这种做法是不可理的，是对现行国家相关法规的曲解。专项维修资金的政府管理部门不可以将此项职责一并归到小区物业上，这种行为侵犯了物业单位的合法权益，而且在实际操作上也没有办法进行，有时甚至导致矛盾和纠纷发生。第二种是在小区业主委员会正式成立以前，此项资金暂时冻结；很显然此种做法缺少法律依据，而且也是对业主对维修资金合理使用权利的侵犯。 为了能够确保在前期物业期间，专项维修资金能够正常、合理的使用，可以考虑采用以下两种方法：①各级政府部门在前期物业期间，可以暂时代替业主委员会行使有关职责；在小区业主委员会正式成立前，由各级政府相关主管部门行使有关职责是较为科学合理的。各级政府应当针对前期物业管理期间的资金使用方法、使用程序、使用范围以及如何使用制定专门的规定，小区的物业单位依据规定进行设施的维修。②小区的开发建设单位可以在业主委员会成立前，暂时代替其行使有关职责，小区的开发建设单位就可以在前期物业期间，对专项维修资金如何使用制定有关的临时制度，在业主签订物业合同时一并予以签字确认。这种方案相对于政府监管比较复杂，实施起来具有一定的难度，而有各级政府监管的方案实施起来比较符合实际而且比较简单。 开题报告 /html/lunwenzhidao/kaitibaogao/ 3 物业专项维修资金应用范围问题 　　目前，国家对于物业专项维修资金的使用范围至今没有做出原则性的规定，而且也没有相应的实施细则可供参考。各级政府因对专项维修资金存在认识上的差异，使得各级政府所出台的政策也有很大的差别。对于物业专项维修费用的使用范围存在着很大的争议，主要表现在以下三个方面：①是否应将各小区的电梯保养费纳入专项维修费用中；在电梯维修行业中常将维修和保养混合对待，电梯公司和物业部门所签订的日常保养合同以及电梯公司所出具的日常保养费用里面，都有很大一部分是电梯的维修费用。有的觉得在专项维修费用中，应当包含电梯维修费用，有的认为不应当包含或者按比例支付，至今仍没有让所有人满意的说法。②是否应将设施设备的年检费用纳入物业专项维修资金中；对于小区内的设施设备，其实是小区内所有业主共有的，所以业主应当承担相应的费用。而目前政府对物业管理费的价格进行制定，制定过程中将相关设备的年检费用算到物业服务非中，因而导致该项费用的是否应纳入专项维修费用存在争议。③是否应将易耗低值品纳入物业专项维修资金中；小区内使用的开关、玻璃、灯泡等低值易耗品是否应当纳入专项维修费用中，仍然没有让人满意的说法。 　　针对专项维修资金