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上海五大板块写字楼投资机会凸现上海中环线附近的字楼项目再次成为投资者关注的焦点，受中心商务区租金上涨趋势的带动，非中央商务区租金水平也相应上涨，这使得投资非中心商务区的写字楼项目变得更有吸引力。 在传统的观念中，上海的甲级写字楼主要分布在静安寺、南京路、人民广场、徐家汇、虹桥、陆家嘴等传统的CBD地区，这些区域有一些共同的特点，无非都是交通状况便捷、商务配套成熟等。现在这种状况在悄然改变，随着中环线附近各项配套设施的不断成熟，围绕中环线逐渐形成了一些次中心写字楼聚集区。 投资回报有利可图 写字楼逐渐远离核心区域而落脚中环线，这当然离不开中环线交通、商务配套改善以及自身产品能级升级等主要原因。首先是交通状况已得到极大改善。目前，中环线的浦西段除南段通往上中路隧道约2公里路段之外，其余已全部通车。这对改善原来拥堵的交通状况，起到了极大的作用。此外，目前正在如火如荼建设中的轨道交通6、7、8、9、10号线，将中环沿线区域与市中心紧密地连在了一起，大大缩短了两者之间的时间距离与心理距离，为中环线周边的写字楼市场发展提供了最为基础的条件。 与市中心CBD区域的写字楼项目相比，中环线周边的写字楼项目有着明显的价格优势。据上海全佳2007年一季度，整个上海市甲级写字楼的平均售价已经超过了33000元／平方米，而中环线附近写字楼的售价一般在13000～15000元／平方米，仅有个别甲级标准的写字楼售价达到了18000元／平方米的高点，与市中心相比仍有不小的差距。 较低的销售单价加上小面积的单元，导致了中环线周边写字楼的单位总价相对较为便宜，因此也得到了部分中小型企业以及投资者的青睐。以真如板块的绿洲中环中心为例，自4月下旬开盘以来，短短的两个多月内就销售了90％以上。可见，中环线沿线周边的写字楼市场存在着大量的潜在需求。 在住宅商品房市场，房价不断走高，但是租金水平的上涨速度并未同步，因此如果投资住宅商品房，在不考虑物业本身升值的前提下已无机会。但是位于次中心的写字楼项目却是例外，目前投资回报可达7％，十分适合投资。 以五角场地区为例，目前的平均租金仍在2.5～3.2元／平方米／天。如区域内品质最高的复旦科技园大厦，其租金平均价格在3.2元／平方米／天，与其16800元／平方米的售价相比，投资回报率约在7％左右，高于一般的住宅商品房项目。 五大板块值得关注 由于租金的攀升，迫使一些企业外迁。如部分知名的大型企业，随着市中心甲级写字楼租金的不断上扬，其管理成本的压力增大，因此开始将其经营总部、研发总部、物流总部、培训总部、地区总部等向城市外围搬迁。而一些有着良好规划背景、配套完善的次中心区域写字楼项目，将会迎来一轮发展机遇。 目前，值得关注的区域有闸北区的不夜城板块、虹口区的四川北路板块、杨浦区的五角场板块、浦东金桥板块以及普陀区的长风板块。 不夜城板块 根据闸北区“十一五”规划发展目标，其中重点招商项目，包括大宁国际商业广场、火车站北广场、苏河湾开发项目、上海多媒体谷、北郊。物流中心以及市北工业新区。此外，位于西藏北路虬江路的中兴城区域也是闸北区近阶段旧城改造的核心，这片区域由50万平方米的旧区改造项目辐射形成中兴城核心商务区，目前规划有3个5星级酒店和数个甲级商务楼。在建和即将开工的项目包括宝矿国际广场、裕年国际商务大厦、华森钻石广场等，总建筑面积约25万平方米。 四川北路板块据了解，四川北路正处于改造阶段，目前已有多个大型商业项目已经或即将开工建设，其中正在改造建设的项目有东宝百货、海泰中心、捷胜广场和玫瑰广场，即将上马的项目包括中信泰富的地铁物业、中建蛇口弘基广场项目和雷曼兄弟拍得的福海商厦。以四川北路商圈新近交房的甲级写字楼凯润金城为例，该项目于去年年底开盘，目前已接近尾声，而且售价也走高，由开盘时的15000元／平方米升至21000元／平方米。 五角场板块地处上海东北角“市级副中心”，在万达商业广场正式营业之后，当地的商业氛围也开始成型。目前，创智天地、海上海、财富国际等项目，平均租金3元／平方米／天，售价在15000元／平方米左右，预计到2010年，五角场环岛地区的现代商业商务中心将基本建成。2006年以来，五角场附近的写字楼开始大量入市，复旦科技园大厦、万达商业广场、同济联合广场、财富国际广场、怡富商务广场等一大批写字楼项目相继推出，整个市场进入了集中放量期。 金桥板块处于金桥开发区的中心，紧邻碧云和张江，周边分布着包括阿尔卡特、夏普、英特尔、西门子等上百家世界500强企业。目前金桥商务区的办公楼市场租金行情为2～2.5元／平方米／天。随着金桥的发展，作为其商务配套的新金桥商务区迫切需要集商务、商业、休闲为一体的综合性商业设施。目前在售的项目包括