家庭资产配置及投资建议.docVIP

家庭资产配置及投资建议朱慧小姐的个人资产结构单一，不动产投资达到总资产的94.7％，易受房屋估值影响，资产总额呈刚性变动，这是现阶段投资特点所致，尚属正常。 其他资产10万元，占比达5.3％，全部以现金和活期存款形式存在，未纳入生息资产，显示朱慧小姐缺乏理财规划和投资意识，该部分资产有待调整。 收支情况分析 朱慧小姐是典型的工薪人士，年收入22万元(月薪+年终奖)，房租收入能够覆盖月供，且可有年结余1.86万元。 年固定支出部分中4.2万元较为合理，而每月基本生活开销3500元，如果仅从一个单身青年身上看，则显得稍微有些过高，但考虑她是从事销售工作的，又有一笔很高的年终奖，尚属于合理范围内。 理财目标分析 受央行房贷新政影响，第二套及以上住房提高首付并上浮利率，炒房行为受到遏制，自住需求渐成主流。近期出台的“经济适用房”和“两限房”政策，增加了市场供给，部分购房人迫于高首付和预期房价下调，开始持币观望。 宏观调控使房地产行业融资难度大增，资金成本不断上升，这些不可避免地被转嫁到房价上，使房屋价格短期难以下降。但事实上，开发商紧张的现金流，已迫使房价出现松动。 商用房和商铺投资是高风险、高投入、高回报的投资热点，民间就有“一铺养三代”的说法，商用房通常位置优越、交通便利、配套齐全，价格泡沫相对较少，投资价值较高，现阶段房地产行业不景气，商用房投资价值更加凸显。但商用房贷款首付比例高、贷款期限短，对贷款申请人的自身条件要求较高。 朱慧小姐如果再次购买住房，按照央行第二套住房政策：90平方米以下需首付三成，90平方米以上首付四成，利率上浮10％，年利息率为8.613％，朱小姐手头现金仅10万元，受首付款影响，可供选择的余地不大。目前住房价格上下两难：除非出现恶性通货膨胀，否则房价继续大幅上涨的可能性几乎为零，而大幅下跌将会引发复杂的社会经济问题，较有可能在现有价位窄幅波动，以时间换取上涨的空间，换言之，住宅价格已短期见顶，加之朱小姐不动产投资已占总资产的94％，继续投资住宅既无能力、也无必要。 朱小姐目前租房居住，所购住房无需自住，而一旦三年后结婚，自己名下这套住房将被列入家庭已有房产，对婚后的家庭置业平衡可能产生不利影响。考虑本次房产投资已获利颇丰，继续上涨乏力，婚前财产需要妥善处置，建议朱小姐在婚前出售名下这套住宅，转而投资商铺或商用房。 商用房贷款通常为五成、10年期，利率上浮10％。朱慧小姐出售名下房产，除归还欠款外，至少取得100万元现金，可选择购买总价200万元的商铺或商用房。 朱慧小姐年收入22万元，可支持月供1万元，按期限10年(n=120)，利率8.613％(i=0.71775)，月供1万元(PMT=10，000)，到期清偿(FV=0)，则可申请贷款额度(PV)80万元，尚有20万元贷款缺口，需要补充每月2500元以上的其他收入证明。 方法一：暂不归还公司提供的12万元福利贷款； 方法二：降低商用房购买总价至180万元： 方法三：选择带租约销售的商铺或商用房(需考虑物业费、所得税因素)。 以总价200万元、单价每平方米3万元匡算，商用房面积约80平方米；按租金每天8元/每平方米，扣除月供款、物业费和所得税，月结余6000元左右，且逐年递增。 朱慧小姐将目前的住房投资转化为商用房投资，既锁定了住房投资收益，处理了闲置资产，又打开了进一步增值的空间，增加了月租收入。随着北京的城市国际化进程，商用房价格将独立于住房价格稳步上扬，可避免我国人口红利消退后住宅价格可能面临的下调风险。 理财规划 朱慧小姐拥有稳定的月薪收入，房租收支相抵尚有盈余，按6个月消费支出额推算，保留2.7万元现金(4500元×6个月)用以保障日常开支，该部分现金以少量现金、活期存款、货币型基金、通知存款等形式存续。 朱慧小姐还应在常用结算银行申领1张双币信用卡，开通全额自动还款功能，一旦发生现金紧缺的极端情况，可借助短期信用缓解燃眉之急。 建议朱慧小姐将月基本生活开销适当缩减，比如降至3000元，减少支出决不是以牺牲生活品质为代价，花钱是一门大学问，要时刻提醒自己还是一位“房奴”呢! 朱慧小姐的预期年收益是15％～20％，在目前紧缩的货币政策下，实现这一目标难度较大，建议将年收益率预期目标调整至8％～15％。 因回报率要求较高，在品种选择上应侧重“股票为主、基金为辅”的原则。当前股市在3000点上方低位震荡，平均市盈率低于30倍，系统风险相对较低，可先将结余的7万元现金试水股市，每月薪资结余(约5500元)进行追加，年终奖亦可一并投入，布局市盈率低、成长性好的热点品种，操作上建议半仓操作，设定止赢和止损点，快进快出，