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房地产类信托产品风险解析 随着中国信托业逐步走上规范发展之路，金融市场中又多了一种新的理财工具――集合信托产品，其中又以房地产类信托产品最为抢眼。据统计，2005年国内共有52家信托公司推出了115个房地产类信托产品，发行规模高达145亿元，预计年收益率也达到6%左右。同时，投资者的认购热情更是空前高涨。据了解，北京市场的房地产类信托产品只要一公布发行消息，往往一天内就会被预约一空，准入门槛更是达到了60万元左右。但需要提醒大家注意的是：不要仅仅被该类信托产品的高收益率所吸引，投资时一定要了解该信托产品的交易结构和风险防范措施，审慎投资。 因项目地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、资金运作模式不同，房地产类信托产品的风险状况和收益水平也各不相同。目前比较流行的房地产信托主要有以下六种： 抵押贷款型 运作原理 开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解冻被抵押的土地或房产。此种产品类似银行的抵押贷款，也是目前房地产类信托产品的主流模式。 风险解析 * 信托融资规模与抵押物价值的比率，价值是否经过公正地评估。抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，那么，一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。目前，抵押比率通常应当不低于2:1。 * 抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下？等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的其他权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。 * 借款的开发商是否有偿债能力，以往的信誉如何。如有第三方提供担保，则考察担保方的信用等级应作为投资者的工作重点。 政策关注 近期随着银监会212号文件等监管法规的出台，国家对此种信托进行了严格的规范，要求： （1）借款的开发商要具备建设主管部门核发的二级房地产开发资质； （2）借款项目要达到“四证”齐全； （3）开发项目资本金比例不低于35%。 可以说，这些措施虽然大大减少了抵押贷款型信托产品的发行数量，但在一定程度上也降低了投资者的选择风险。 房产回购型 运作原理 开发商将已经达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后溢价回购。信托公司发行信托计划募集的资金购买该房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该房产。 风险解析 * 提防风险开发商没有实力在信托到期时按照约定的价格回购房产。投资者可以考察开发商的资质和过去已经开发项目的销售情况。 * 开发商承诺回购的房产在信托期内发生较大跌价的可能性。目前，一般信托公司为了控制风险往往以低于当时市场价格一半的价格购买开发商的房产，以控制风险。投资者也应经常关注房产所在地房地产市场价格的波动状况。 * 信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记，以至于在开发商一房多卖，发生纠纷。投资者可以在投资期内要求信托公司出具是否办理了房产备案登记的证明，以避免该风险。 财产受益权型 运作原理 利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金，购买优先受益权。信托到期后，如果投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。 风险解析 * 项目房产在信托后的经营状况是否能产生足够的收益供投资者分配。 * 信托登记制度的不健全有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保障。信托公司应落实抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。 * 房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。一般信托计划中的优先受益权占全部受益权的比率应不高于50%。 股权型 运作原理 信托公司以发行信托计划所募集的资金参与房地产建设项目公司的股权，使项目公司得到足够的注册资本金，以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款。该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购部分股权。 风险解析 这种信托在我国江浙、上海等地发行较多，该区域投资者比较认可股权投资模式。 * 提防风险。如果项目公司管理混乱，入股的信托资金将面临被挪用的风险。信托公司为了控制风险，往往要向项目公司派驻财务人员，但是否能实际掌握该公司的财务控制权，还需投资者审慎分析。 * 如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期回购资金将没