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建筑形态 建筑类别主要为住宅、商铺 建筑形态主要为两栋33层高层 户型面积定位 56平米，一室一厅一厨一卫 94平米，两室两厅一厨一卫 124平米，三室两厅一厨两卫 主力户型 项目配套 建立动静会所，既能作为高档消费人群休闲娱乐的场所，又能提高项目的品质和档次，而且在前期还可以作为售楼部使用。会所内设置主要有商业设施、运动健身、休闲娱乐等。会所既可满足社区内部居民使用，也可对外营。 项目配套 商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品店、花店等等 建筑风格 现代简约风格 现代简约 立体园林，景观节点 植被多样，层次丰富 园林景观 目标客户群主要为一些中低收入的工薪阶层 学历相对较低，中专学历为主 工作强度较大且工作时间较长 为解决住房问题的刚需族，通常是第一次置业 对价格比较敏感 对价格、位置（距离单位远近）较关注 目标顾客定位及分析 part 4 推售策略 宣传推广 销售道具 证件 售楼部 造势 DM单、户型图、折页、水杯、手提袋、沙盘等 建设并投入使用，前期可以使用临时售楼部 土地证、规划许可证、工程规范许可证、规划图纸 入市基本条件 价格定位 价格定位于4000——5000之间 推售计划 组织团购，回流资金 销售高层 出售商铺 第一组团 第二组团 第三组团 石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产市场趋向于平稳健康的发展。 项目位于北二环以里建华大街和丰收路交叉口东行300米路南 亚龙湾项目调研报告 阳光天地房地产经纪公司 2012.03.08 part 1 市场研判 项目城市背景 一、城市概况 常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公里， 人口286.2万人（2010年） 辖6市辖区、4组团县（市）、10县、3县级市、1高新区。 包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、 桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。 石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会， 全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。 概况 辖区 人口 二、城市经济 全部财政收入 完成387.9亿元， 同比增收77.55亿元， 增长25%。 人均生产总值 超过5000美元 2010年全市 地区生产 总值预计完成 3400亿元, 五年平均增长 12.3% 地区生产总值 人均生产总值 全部财政收入 1月26日，国务院出台“新国八条”，石家庄出台限购令 第三套购房叫停 石家庄房价调控目标出台 房价涨幅力争低于10% 石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房 5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房一价正式落地 石家庄出台新规规范商品房买卖 意在遏止炒房 下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大 国家政策对房地产市场的影响 经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。 2011年 自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 这是今年央行首次下调存款准备金率，也是自2011年11月底以来，央行第二次下调存准率，调整后大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小金融机构为17%。 2012年 部分银行将放松首套房贷利率 尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购房者压力将是趋势。但是今年房地产调控政策不会松动，因而信贷整体不可能太宽松，首套房贷利率大幅下调的可能性也不大 石家庄房地产市场现状 经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。但是石家庄的的房价并没有表现出比较明显的降价趋势，同去年相比，同比还有所上升。 2011年 石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总体同