房地产估价第3阶段测试题.doc.docVIP

江南大学现代远程教育 第三阶段测试卷 考试科目:《房地产评估》第7章至第10章（总分100分） 时间：90分钟 学习中心（教学点） 批次： 层次： 专业： 学号： 身份证号： 姓名： 得分： 一、单项选择题：（本题共10小题，每题2分，共20分） 1、估价时点应与（ 　）的日期相一致。　　A．签订估价合同　　B．开始估价作业　　C．完成估价报告　　D．估价结果所属某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（　　）万元。 A．280 B．285 C．290 D．295某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的l．2倍，该类房地产的报酬率为l0%，则该宗写字楼现在的价格为（　　）万元。 A．4580 B．5580 C．6580 D．7580某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需l．5年，已知报酬率为8%，折现率为l2%，该项目开发完成后的房地产现值为（　　）万元。 A．4023．04 B．4074．10 C．4768．50 D．5652．09实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（ ）。　　A．过去数据简单算术平均法　　B．过去数据加权算术平均法　　C．未来数据简单算术平均法　　D．未来数据加权算术平均法 ．在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（ ）。　　A．未知、需要求取的待开发房地产的价值　　B．投资者购买待开发房地产应负担的税费　　C．销售费用和销售税费　　D．开发成本和管理费用 ．某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（　）元/m2。　　A．3100　B．3195　C．3285　D．3300 ．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。　　A．数学曲线拟合法　　B．平均增减量法　　C．平均发展速度法　　D．移动平均法 ．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/m2。　　A．4800　B．5124　C．5800　D．7124 同一建筑物若使用性质不同， 其年折旧额由大到小的排列顺序为（ 　）。　　A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；　　B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；　　C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；　　D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（　）。A．后退道路红线距离B．土地使用期限C．基础设施完备程度D．容积率E．合并的可能残余法是依据（ 　）价格。A．土地收益求取土地B．建筑物收益求取建筑物C．房地收益求取房地D．房地收益单独求取土地或建筑物收益乘数有（ ）。A．毛租金乘数　　B．利润乘数C．净收益乘数　　D．销售收入乘数E．潜在毛收入乘数 房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。　A．取得土地使用权时的出让金或转让金　B．基础设旌建设费　C．公共配套设施建设费　D．勘察设计和前期工程费　E．管理费 ．下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ ）。（建设工程教育 网原创）　A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别　B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额　C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失　D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额　E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧 ．收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。　A．市场提取法　　B．