中国写字楼市场投资机会与风险：对29个大中城市的分析.pdfVIP

《经济问题探索》2008年第 ll期 中国写字楼市场投资机会与风险： 对 29个大中城市的分析木 王寅啸，郑思齐 (清华大学，北京 l0oO84) 摘 要：本文利用中国29个大中城市200o年至20o5年的宏观经济数据和写字。楼市场数据进行实证研 究．分别构建了写字楼投资绩效模型和投资行为模型，定量考察了影响写字楼市场投资绩效和投资行为的因 素及其作用机制。在此基础上，本文从实证模型中选取若干变量，分别构建了中国各城市写字楼投资机会指 数和投资风险指数，并对 29个城市的两个指数进行了实证估计。论文最后利用这两个指数，将 29个城市标 示在投资机会与投资风险二维图中，清晰而形象地反映了中国各城市写字楼 市场投资机会和风险的分布规 律，对于写字楼市场的投资者和监管者有很好的决策支持效果。 关键词：写字楼市场；投资机会；投资风险 在全球经济一体化、城市化进程加速和产业结构 写字楼市场并进行预警预报 ，以及投资者选择城市进 转型的背景下，中国城市的写字楼市场取得了快速的 行写字楼投资，都具有重要的参考价值。 发展。从2O01年至20o7年，全国写字楼销售面积从 一 、 写字楼投资绩效和投资行为的理论分析和计 493．4万平方米增加至 1454．2万平方米，年复合增 量模型构建 长率高达 19．74％…，写字楼需求非常旺盛。同时， (一)写字楼投资绩效分析 写字楼物业作为能够产生长期稳定现金流的良好投资 各城市写字楼市场的投资绩效可以通过写字楼价 品，越来越受到机构投资者的青睐，其投资机会和投 格 (或租金)的变化率反映出来。因为投资者在某 资风险的衡量也成为产业界和学术界关心的焦点问 一 时点进行投资后，写字楼价格 (或租金)上涨较 题 。 快的表明该投资的绩效较好，反之则绩效较差。 本论文利用中国29个大中城市宏观经济数据和 Keogh(1994年) 建立了使用者市场、投资者 写字楼市场数据，对写字楼投资绩效和投资行为建立 市场和开发市场三者之间的互动关系模型。写字楼使 计量经济学模型，从中构建各城市写字楼投资的机会 用市场、投资市场和开发市场三者之间的关系如下图 指数和风险指数，形成一种很好的各城市写字楼市场 所示： 投资机会和风险的度量工具。这一工具对于政府监测 价值信息 调整过程 转 ( 图1 写宇楼市场互动模型 作者简介：王寅啸 (1986年一 )．男，江苏人，清华大学房地产研究所学生。郑思齐 (1977年一 )，女，天津人，清华大学 房地产研究所，副教授。博士，研究方向为城市经济学与房地产经济学。 · 基金项目：本研究 国家自然科学基金 (7O603O17)和清华大学基础研究基金 (基金号：Jc2007001) l55 Heckman (1985)。]，EaInonnD’Arcy，McGough 内外一些学者和研究机构制定的评价房地产市场投资 和 Tsolacos(1997) ，Ts0lacos和McGough(1998) 环境 的定量指标。在综合王松涛和陈伟 (20o7 均曾经对写字楼市场投资绩效进行了实证分析。在他 年) 、任荣荣 (20o7年) 和鲁明泓 (1997年) 们的模型里，一般引入 GDP变化率，失业率，银行、 等研究的基础上，形成了中国写字楼市场投资分布的 金融和保险业从业人员的变化，写字楼新增供应量的 理论分析基础。本文充分考虑了中国写字楼市场的特 变化等变量，建立写字楼价格 (租金)变化模型。 殊性，建立如下模型：