5税务会计和纳税筹划(土地增值税部分).pptVIP

第五章 土地增值税部分;1 土地增值税基础知识;1.1 纳税义务人;1.2 征税范围;对符合条件的房地产继承和赠与行为不予征税。其具体条件包括: （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的行为。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。以上行为虽然发生产权转让但是没取得收入，不纳土地增值税。 ;具体规定;（6）房地产交换行为。交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，应依法征收土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 （7）房地产抵押行为，抵押期间不征收土地增值税。抵押期满后，视该房地产转移占有情况确定是否征收土地增值税。 （8）以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。 （9）房地产出租不征收土地增值税。 （10）房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。 （11）因国家收回或征用而发生房地产权属变更的，虽然原房地产所有人取得了收入，但可以免征土地增值税。;1.3 税率 ;1.4 应纳税额的计算;扣除项目的内容及扣除标准 –新房;（3）房地产开发费用 房地产开发费用=符合条件的利息支出+（地价+房地产开发成本）×扣除比率（5%以内） 房地产开发费用=（地价+房地产开发成本）×扣除比率（10%以内） ;（4）与转让房地产有关的税费 与转让房地产有关的税费包括在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。 房产企业：2税1费 非房产企业：3税1费 ;（5）房产开发企业的加计扣除项目 对从事房地产开发的纳税人允许按地价和房地产开发成本之和，加计20%扣除，以调动其从事房地产开发的积极性。即： 加计扣除项目金额=（地价+ 房地产开发成本）×20% ;卖旧房子：3项;卖地：2项;【例】某房地产开发公司出售一幢楼，收入总额为6 000万元。开发有关支出为:（1）支付地价款及各种费用1 000万元；（2）房地产开发成本2 000万元；（3）财务费用中的利息支出为400万元(可按转让项目计算分摊并能提供金融机构证明)，但超过按银行同类贷款利率计算的利息100万元；（4）转让环节缴纳的有关税费共计为300万元（不含印花税）。若当地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5% 。 请计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。;【解析】 （1）房地产转让收入为6 000万元； （2）允许扣除项目金额的计算 ①取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1 000万元； ②房地产开发成本为2 000万元； ③房地产开发费用的计算： 可扣除的开发费用= 400－100 + ( 1 000+2 000)×5 % = 450(万元)； ④允许扣除的税费为300万元； ⑤房地产开发纳税人的加计扣除金额 加计扣除额=(1 000+2 000)×20% =600(万元) ⑥允许扣除项目金额=1 000 + 2 000 + 450 + 300 + 600 = 4 350(万元) （3）增值额= 6 000-4 350=1 650万元) （4）增值率= 1 650 ÷4 350×100%=37.93% 因增值率为37.93%＜50%，所以，适用税率为30%，速算扣除系数为0 （5）应纳土地增值税税额= 1 650×30% =495(万元) ; 【例】某企业转让一幢旧仓房，其历史成本为300万元，取得土地使用权时支付地价款60万元。如果按现行市场建造同样的房产需500万元，经评估该仓房为七成新，按400万元出售，支付有关税费计10万元。 请计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 【解析】 （1）房产售价为400万元； （2）允许扣除项目金额的计算 ①取得土地使用权时支付的地价款及有关费用为60万元； ②房产评估价格=500×70% =350(万元)； ③支付有关税费为10万元； ④允许扣除项目金额=60+350+10=420（万元） （3）增值额=500-420 =80（万元) （4）增值率= 80÷ 420=19.04% 因增值率为19.04%＜50%，所以，适用税率为30%，速算扣除系数为0 （5）应纳土地增值税税额=80×30%=24(万元) ;税收优惠;（2）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 （3）从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 （4）企、事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%