建投信托房地产信心指数（HCI）报告.PDFVIP

房地产研究 建投信托房地产信心指数（HCI ）报告 第一期 中建投信托研究中心 发布日期：2016 年 12 月 15 日 自2016 年 9 月末以来，包括四个一线城市及部分热点二三线城 市在内的二十二个城市密集出台地产调控政策，目前房地产市场已表 现出与上半年截然不同的发展态势。 一、HCI 介绍 为了全面展示不同地产企业的经营思路以及对未来市场发展的 预判，中建投信托于 2016 年 11 月，对二十家全国性开发商投融资部 或财务部负责人的定期详细访谈，并汇总得出“建投信托房地产信心 指数”（以下简称“HCI”）。受访的二十家房企在房地产开发领域 从业经验丰富，市场直觉敏锐，分别来自华北、华东、华南及西南四 大区域，公司总部分布在北京、上海、深圳、广州、天津、成都、重 庆、杭州、宁波、福州等重点城市。其中上市公司数量占比达 70%， 对整个地产行业具有较好的代表性。 本篇报告基于此次调研内容，并根据结果计算出 HCI。本次指数 录得 40.83 。由于 HCI 属于扩散型指数, 未来将根据不同时间的结 果发布趋势性分析报告。 1 房地产研究 二、结论总述 此次调研结果显示，开发商对于未来楼市政策的预期中性偏紧。 投资方面，受访开发商对于未来三个月直接参与土地市场招拍挂的意 愿呈现分化，对土地溢价的容忍度普遍下降。 大多数受访开发商将维持原有的建设节奏，但对 2016 年底至 2017 年初时段的销售预期并不十分乐观。由于 2016 前三季度销售回 款良好，且融资渠道通畅，开发商资金流状况普遍充裕，并对未来融 资成本谨慎乐观。在房地产相关金融政策收紧的背景下，开发商普遍 认为直接融资难度增大，而对间接融资难度的判断则中性偏紧。 所有受访开发商均对中国房地产的长期走势充满信心，而对于当 前地产行业所处的小周期位置意见分化。多数受访开发商判断此次调 控之后整体市场将在一到两年内出现复苏。 三、结论分述 （一）政策预期 多数开发商对未来 3 个月的楼市政策报以中性偏紧预期。今年 930 以来的楼市调控政策已经十分严厉，部分受访者预计调控结果将 在年底凸显。判断政策将持平的受访者认为，短期内进一步收紧政策 将可能带来房地产行业的过度收缩，从而影响相关行业，并给经济带 来下行压力。预期政策将进一步收紧者认为，市场热度仍高于调控目 2 房地产研究 标，需要真正见到地价、房价和地产投资均出现下降，政府才会停止 政策加码。 （二）土地市场 受访开发商对于未来 3个月的拿地计划显示出分化，计划增加和 减少拿地规模的开发商分别占比近一半。计划增加拿地的开发商均表 示对未来房地产市场有信心，短期的行政调控无法从根本上改变市场 需求。相比之下，今年已经完成土地储备目标的公司，更倾向于选择 在未来三个月谨慎拿地。但多数受访开发商表示，即使不直接参与招 拍挂，也有意向通过项目并购、协议收购、共同开发等策略增加土地 或项目的储备。 对土地溢价的接受度总体减低。值得注意的是，此轮调控使一些 地区土地市场的计价、拍卖方式发生了改变，因此在参与土地拍卖时， 部分开发商更多参照公司内部测算的内部收益率制定策略，而不再单 纯以溢价率水平作为是否举牌的衡量标准。 对拿地竞争程度的预判也有分歧。一部分开发商认为调控政策带 来观望情绪，而且对于拿地资金、公司股权的限制也会抬高市场参与 者的门槛，从而减少竞争。但另有一部分开发商认为，整体市场的分 化会使开发商聚焦于核心城市的