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海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋 臵业顾问培训系列 房地产基础知识（中） 主讲人：邓正洋 海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋 拥有专业的知识， 才能成为专业人士！ 海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋 基本规划术语  居住区：指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应 的，较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居 住生活聚居地区。  住宅用地：指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地。  公共绿地：满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动的场所。  公共活动中心：配套公建相对集中的居住区中心和组团中心等。  人均住宅用地面积：指小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。  人口毛密度：指小区内总居住人数/小区内占地面积。 海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋 住宅的建筑形式  单元式住宅：又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。  公寓式住宅：大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，常见 公寓式住宅有酒店式公寓和产权式酒店两种度假产品。  花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的 独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完善，一般为高收入者购买。  商住住房：商住住房是居家办公住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写 字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业 活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人 群。 海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋 建筑容量名词- 1  用地面积：经城市规划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积。  建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。  建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影响面积。  总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积 之总和。  套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。使用面积的 计算，应符合下列规定： 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、 隔热层，按复合层内皮尺寸计算；烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积。 非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； 住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮 藏室、壁柜等。  套内使用面积系数：房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套 内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（%）。套 （元）内使用面积系数= 套（单元）内使用面积/套（单元）内建筑面 积+按规定应分摊公用建筑面积 海南盛达房地产开发有限公司 邓正洋 建筑容量名词-2  套 （单元）内建筑面积：房屋按套（单元）计算的建筑面积，为套（单元）内范围的 建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。  公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公 用建筑面积。  建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。  建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积