广场项目策划建议书.docVIP

广场项目策划建议书 **广场策划建议 由于项目方案没有最终定案，内部功能区域没有具体化，所以，就目前情况提些本人建议，等项目确定后再根据多方意见使方案具体化。 项目功能定位 住宅：定位SOHO办公住宅。即产生新买点来迎合大众投资心理，又和政府规划不抵触。 面积配比 80——90M2：15%。针对投资客户或单身贵族 90——120M2：30%。针对白领阶层或三口之家 120——150M2：35%。主流户型 150M2：以上15%。主流户型补充 全跃式5%。满足少部分顶级人士的要求 功能分布：组合式 经营方式：产权出售 装修标准：精装修。交房时，吊顶、地面、墙面及厨卫装修完成，灶具、热水器基本配件已经安装，业主只需购买家具、灯具、灶具等即可入住。（实施凡案在后面） 商铺：定位精品步行街。即迎合了政府规划，又提升了项目品位档次，同时拉动住宅价格的提高，为公司增加效益。 面积分配 商铺采用分隔灵活的框架结构。在不影响客流的情况下可从10M2/间起销售，上不封顶。 功能分布：（待平面确定后再具体分隔） 经营方式：1、确定经营范围，分割出售产权； 2、确定经营范围，分割出租； 装修标准：精装修。交房时，吊顶、地面、墙面装修完成，货架、柜台、设备配件完成安装，买家只需商品上柜即可开业。（实施方案见后面） **大厦：暂定写字楼、酒店式公寓，作为项目预备、补充，视项目销售情况再定，并隆重推出。 大卖场： 就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。 （一）综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住、行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌繁杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这一模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。 所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。 （二）主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某一个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求： 规模化，消费群体规模要庞大，与衡水具体情况不匹配； 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对公司来说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。 　　所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。 （三）专业性商业模式 这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如有名的中电信息时代广场，