合肥市商业市场商圈深度调查研究报告(二).pptVIP

合肥市商业市场商圈深度调查研究报告 （二） PARTⅡ 中观分析/乐客来所在区域商业发展分析/本案商圈界定 项目所处区位 本项目位于合肥市西区，距离市中心直线直线距 离约6.3公里（老城区），长江西路高架桥开通 后，车程约10-15分钟。 本项目处于蜀山经济开发区核心地段，南临长江 西路主干道，与大蜀山森林公园仅一路之隔，北 面为科学岛。 市中心 6.3公里 蜀山经济开发区南北面临水及绿化带，西面紧邻 合宁高速公路，东面临近西二环路 高速公路、大蜀山、董铺水库、主干道等都会对 商业产生较为严重的阻隔作用 PARTⅡ 中观分析/乐客来所在区域商业发展分析/本案商圈界定 道路交通条件 本项目四面临路，其中南面的长江西路 是连接市区、高新区、蜀山经济开发 区的主干道；西面红皖路连接长江西 路与井冈路，项目道路条件较好，且 本案地块处于高架西段尽头，有利于 商业发展； 周边交通便利， 3、22、168、605、 903路公交车（临时路线），公交线路 已覆盖了中心城区大部分地区；未来 长江西路规划有轨道交通二号线，预 计2011-2016年开工建设； 整体而言，本项目的交通道路条件较好 交通配套便利，有利于车流的拉动， 未来地铁开通会对项目有更大支持。 PARTⅡ 中观分析/乐客来所在区域商业发展分析/本案商圈界定 交通流量状况 总体来看，项目核心商圈的流通量较大。其中长江西路正在修路，选取项目以西200米进行观测，车流量为区域内最高：1391辆/小时，其次为井冈路和红皖路，在长江西路修建完善后将大幅下降； 通过对过往车辆属地调查可以发现区域内15%的过往车辆属于外地车，此部分为项目潜在消费者； PARTⅡ 中观分析/乐客来所在区域商业发展分析/本案商圈界定 交通辐射商圈 路经本项目商圈的主要公交车车次共有6辆，公交车服务时间基本在上午6：00至晚上19：00之间，基本保证了大部分时间段的消费者的出行便利。 3路：公交二公司——曙光影院 20路：公交二公司——芙蓉路公交站 22路：公交二公司——火车站 24路：公交二公司——沁园路公交站 607路：公交二公司——汽车客运西站 903路：科学分院——利民站 商圈内其他主要交通工具主要以出租车、私家车为主。本项目作为合肥西部地区出入合肥的必经之路，尤其是六安区域的车辆较多，也将吸引部分外地消费者。 PARTⅡ 中观分析/乐客来所在区域商业发展分析/本案商圈界定 轨道交通辐射商圈 合肥远期规划有8条轨道交通，分四期建设， 2009—2016年建设轨道交通1、2号线， 2016—2020年建设3、4号线。 按照25分钟车程，轻轨行驶8站计算，轨道 交通二号线可以辐射的区域为东至大众路， 西至长宁大道。 8条轻轨交通能够辐射到的范围包括城市中 心、蜀山区、政务新区、经开区部分区域、 包河区西南区域、滨湖新区部分区域。 PARTⅡ 中观分析/乐客来所在区域商业发展分析/本案商圈界定 商圈吸引力模型（哈夫模型） μ表示卖场魅力或商店规模对消费者选择影响的参变量，λ表示需要到卖场的时间对消费者选择该商店影响的参变量，通常μ = 1，λ = 2 ，哈夫提出，一个零售商业中心 J 对消费者的吸引力可与这个商场的卖场魅力（主要用卖场面积代替）成正比 (J=1,2, … n) ，与消费者从出发地 I 到该商场 J 的阻力（主要用时间距离来代替）成反比。 竞争项目影响 本项目所处合肥西区，现有大型综合商业较少，交通较为便利，但是长江西路未来商业供应巨大 按照商圈吸引力模型，商业项目的吸引力与项目体量成正比，与距离成反比。因此离本项目越远且竞争对手越多的区域，本项目越难吸引该区域消费者。 按照竞争项目的影响分析，本项目必须在蜀山经济开发区取得竞争优势，同时通过差异化经营，吸引目的性消费者。 1 3 4 拓基广场 嘉茂广场 松芝万象城 2 福乐门 PARTⅡ 中观分析/乐客来所在区域商业发展分析/本案商圈界定 项目辐射商圈界定 根据对本项目自身条件，道路交通对人流的导入，山川、河流、高速对商圈的阻隔，并结合竞争项目综合分析，得出本项目辐射商圈范围为： 核心商圈——蜀山经济开发区 （东至科学院路，西至合淮阜高速公路，北至湖光路，南至黄山路） 次要商圈——蜀山经济开发区周边 （东至西二环路、南至望江西路、北至董铺水库、西至合淮阜高速公路） 边缘商圈——合肥西区 与老城区相交融，并影响蜀山区、庐阳区 1 3 4 拓基广场 嘉茂广场 松芝万象城 2 福乐门 核心商圈 次要商圈 边缘商圈 PARTⅡ 中观分析/乐客来所在区域商业发展分