云栖路项目大纲.docVIP

云栖路项目大纲 一、主题: 基于客户导向的项目定位 二、报告需解决的核心问题 Q1、如何赋予项目精准定位 Q2、基于项目定位下的产品打造建议 三、报告体系 2012年楼市回顾及13年走势预判 大洋湖垸板块分析 市场竞争分析 客户定位 项目分析 项目定位思考 项目产品建议 营销策略 四、具体模块分解 2012年楼市回顾及13年走势预判 1、2012年长沙商品房成交分析 2、2012年成交主力户型分析 3、2012年长沙商品房库存分析 4、2012年房地产政策回顾 1-5月温总理5次讲话，表明促使房价合理回归不动摇；央行、住建部、发改委、银监会部委辟谣，回应“政策放松说”。 7月温总理、住建部、国土部、财政部十次密集喊话，人民日报5次发文，稳调控之心。 8月上旬，国务院督查组对16个省市房产调控措施落实情况进行专项调查。央行、发改委重申房产调控不动摇。 9月住建部：2013年限购政策不会取消。限购政策在稳定市场方面发挥了重要作用，未来将不会改变。 11月8日-14日，十八大召开，2013年限购政策不想取消，将加快房产税开展步伐。 12月中央政治局会议，2013年中央经济工作会议，国土部会议、住建部再次重申房地产市场调控政策不动摇。 5、2013年整体走势预判 预判：2013年上半年，房地产行业政策相对处于平稳过渡期，良好的政治氛围有助于市场继续回暖； 根据2012年长沙商品房库存情况分析，可售面积约855万方，按照正常去化速度为9个月，岳麓区库存约148万方，月均去化24万方，预计6个月可消化完； 中原预测2013年上半年新增供应量约450万方，与去年同期相当； 可推断出13年上半年基于政策的平稳以及市场供需的短暂失衡，将出现量价齐升的利好局面。 大洋湖垸板块分析 1、“大洋湖垸板块”现在、未来价值点梳理 （结论阐述省府后花园概念，参考建工报告区域分析部分） 洋湖垸规划：洋湖总部经济区，总部经济区集酒店、办公、商业商务为一体的长沙首个总部经济区将形成片区未来的商业商务中心 洋湖垸湿地公园一期开园，二期正在建设中，将打造成为中南地区最大的湿地生态公园，为片区提供高于市区6倍的负氧离子； 湘府路大桥13年将通车，拉近大洋湖垸板块与省府间距离，使得区域成为省府后花园； 构筑长沙千万级城市规划中，坪浦组团为六大空间组团之一，未来发展空间巨大；长潭西高速及在建沪昆高铁，将片区打造成为下一个“武广”。 2、“大洋湖垸板块”房地产市场历程简析1p （简述洋湖垸含浦片区楼盘发展历史，主要探讨2006-2011年片区楼盘借势洋湖湿地公园） 2004年：阳光100 2006年：枫华府第 2007年：岳麓山公馆 2008年：汀湘十里、米兰春天、云栖谷、江山帝景、卓越麓山别墅 2009年：麓山和苑、云顶翠峰 2011年：中海国际社区 2012年：华润橡树湾 2013年：万科、合能、广电、邦盛等 结论：洋湖垸片区已经成为众多品牌开发商追捧区域，经过多年的发展，已在民众心中形成房地产价格“洼地”，吸引更多置业群体涌入片区！ 3、长沙楼市2012年最火梅溪湖！2013年最火洋湖垸？ （借助万科、中海、华润、广电、水电、合能等知名开发商进驻片区，且项目在售或即将入市为契机，带动片区房地产市场高走） 梅溪湖成绩：2012年11月份，金茂梅溪湖开盘，热销6.3亿，均价8500；中建梅溪湖壹号开盘热销近3亿，均价7500；进入片区品牌开发商金茂、中建、佳兆业、中铁、深振业等。 洋湖垸：2012年在售项目中海国际社区总成交额5.3亿，问鼎区域，华润橡树湾紧追其后；2013年随着万科、水电、广电、合能等品牌开发商项目的入市，片区或将成为长沙楼市热点！ 市场竞争分析 1、大洋湖垸板块楼盘地图 （在售或者未售，与项目竞争关系分析、产品分析） 在售10个项目，潜在11个项目，2013年或将入市5个项目（以表格形式罗列） 2、大洋湖垸板块竞争三维导示图 按片区竞争关系划分 3、品牌开发商布局分析 万科、合能、中海、华润、德普、中天、水电、中建等对洋湖垸湿地公园呈包围态势，占据景观资源第一视角；品牌云集，供应量剧增，将加重片区的竞争态势；对项目而言，客户竞争愈加严重，使得项目产品定位及客群细分尤为重要。 市场竞争小结： 市场总供应量？市场主力户型、面积段？片区价格？本项目锁定竞争目标？ 客户定位 区域传统客户范围定义 地缘型：含浦原居民、拆迁户、中医、中南、师大等大学老师 交通型：湘潭、娄底、邵阳等地州客户，借助长潭西高速 价格型：908西、912公交沿线上班族，意愿落户长沙的外地青年 资源型：城市发展带来的环境破坏，导致市中心居民的外迁，被片区丰富的自然资源及优良的生态环境所吸引 投资型：看中片区的升值潜力及资源的不可替代性，品牌开发商的忠实拥护者（中海、万科） 2、重