贵阳市写字楼市场调查.pdf

贵阳市商务市场调研报告 深圳天骜投资策划有限公司 市场部 2010.5.15 报告说明 本次对贵阳市商务地产市场进行的实态调研，主要从贵阳市宏观规划、商务 业态分布、区域市场状况入手，同时重点了解写字楼、商业等房地产项目发展状 况和趋势，并进行了实地考察。 一、调研目的 全面深入调研，以获知项贵阳商务商业发展状况及其对本项目的影响，研判 并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强 有力的市场支持。 二、调研时间 2010 5 4 5 14 年 月 日～ 月 日 三、调研人员 市场部及招商部。 四、信息来源 主要来自于贵阳市建委、贵阳市房地产管理局、贵阳市规划局等政府部门； 贵阳晚报、贵州都市报、筑房网、搜房网等相关网站和媒体，以及区域市场多个 商业楼盘。 五、调研区域 贵阳市区，重点了解两城区片区和金阳新区。 六、调研对象 现有使用写字楼、商城、房地产销售人员，及目前使用写字楼的公司。 七、调研内容 1、贵阳市区域规划，商务商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、项目消费者市场调查 八、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进 行项目总体功能定位及市场定位的研究。 第一部分 贵阳市区域发展规划 依照《贵阳市城区三条环路十六条射线骨干路网示意图》规划， 将贵阳市划分为九大片区：两城区、白云片区、金阳新区、三桥马王 庙片区、新天片区、龙洞堡片区、小河区、花溪区、二戈寨片区。可 以概括为两核、三新、二戈寨片区。 A 两核：两城区区、小河片区组成一核心区域，白云片区、金阳 新区、三桥马王庙片区组成另一核心区域。 B 三新：花溪片区、龙洞堡片区、新天片区。 C 二戈寨片区 交通方面，要形成城区“三条环路十六条射线”骨干路网。一环 路、二环路要建成无信号灯控制的城市快速通道，三环路就是正在建 设的环城高速公路。所谓“十六条射线”，就是中心城区连通三条环 路并向周边辐射的十六条城市快速通道。而对外省连通方面，正在修 建中贵阳至广州的铁路和公路线，将是贵阳未来发展的最大契机。 在功能定位上，原来在白云区设置高新技术产业，现在将高新技 术区迁至白云区以北的区域。白云区、金阳新区：金阳新区作为老城 区行政职能的替代，将来是另一个文化中心和新增人口的疏散地。规 划中的铁路新客站设在金阳区，以后将作为物流基地之一。此外，金 阳区还具有体育功能，将要建设奥林匹克运动中心，2010年的农运 会就在此进行。新天片区：本身有老的军工企业存在，是金池手机的 生产基地，也有温泉等资源，规划发展为休闲度假的旅游地（南明河 下游休闲带）和以光电一体化的工业基地。龙洞堡片区：是集铁路、 航空、公路等运输线路为一体的的物流中心。贵广、贵西等高速公路 在此经过，在此设货运站，是对东南亚国际航班的主要航空港，规划 为物流中心和航空经济区。花溪片区：用地条件好，并且贵大、民族 学院等教育基地都在花溪，因此，将花溪规划为高校服务区和旅游区。 未来除了为高校提供发展用地外，主要进行旅游配套设施建设，发展 文化产业（原则是保护环境），是贵州旅游的龙头。小河片区：孟关 到小河一带主要是工业和加工业，建立完整的装备制造业。二戈寨片 区：贵州最重要的产业链安顺—贵阳--遵义途经此地，规划中二戈寨 片区、金阳、扎佐镇三处将建成物流基地。三桥马王庙片区：为独立 的片区，交通优势明显，区位重要，将规划为物流和商贸中心，新的 客站正在建设中。中心区：以商务服务业为重心，大力支持金融业、 商业、服务业，降低建筑密度，完善功能，支持发展公共空间，不再 扩大住宅用地。 第二部分 商务商业地产区域分布 一 贵阳市商务业态区域分布 无论从规划上还是目前分布来看，贵阳市的繁华商业街区都在市 中心，各种配套设施也相对成熟，写字楼项目也主要集中在两城区。 但随着金阳新区的迅速发展，配套设施的逐渐完善，金阳新区写字楼 异军突起。总体来看，贵阳写字楼的分布可概括为四横两纵一区。 “一区”：金阳中央商务区； “两纵”：中华路（包括