北京二手房投资收益率大盘点.doc

北京二手房投资收益率大盘点如果说整个2005年的房地产界都是在对宏观调控的猜测和担忧中度过的，那么，2006年就是房地产宏观调控提速的一年。从上半年的“国六条”出台，到下半年各项房产限制政策的实施以及各种税费的征收，一环紧扣一环，让人应接不暇。转眼又到年末，各种房地产政策的不确定性慢慢被消除后，房地产投资者也到了梳理一年房产投资收益的时候了。 由于今年国家接连出台政策，大力打击投机炒房者，另外，近几年的房价节节攀升，并不具备代表性。为此，笔者并不鼓励对房产进行短线的投资，因而特分析2006年前三个季度各种房产的以租赁为主的房产投资收益率，为投资者明年调整投资计划作参考。 前三季度二手房市场行情综述 从1-9月前三个季度的数据来看，虽然今年北京市场的整体交易数量略高于去年同期数量，但北京的二手房市场房源依旧供不应求，整体供求比维持在1：5左右。个别热点区域个别价格区间的供需矛盾尤为突出。从总价方面来看，目前，30-50万区间的房源始终占据着市场交易的主体地位，占到市场交易量的41.58%。但其供需比例依旧十分紧张，大致在1：5.5左右。50-70万之间的房源供需比例约为1：4.5左右。70-90万以及90万以上的房源供需比例分别是1：3.5、1：2。按照热点交易区县来看，北京市二手房交易市场的交易均价（城八区）为7409元/平方米；城八区的买卖需求比为1：5.6；租售量比为1：5.4；租售面积比为1：5.1。 笔者选取了北京东南西北四个典型区域，分别是CBD、方庄、中关村、亚奥地区，以这四个区域的二手房租赁以及交易行情为例，来计算房产的长线投资收益率（由于房屋租赁市场中，一居室供小于求，三居室供大于求，以二居室的成交量最大，因此选取二居室的租赁价格作为计算投资收益率的参考数据）。 第一季度 1、CBD区域： 以第一季度的以上价格为参考，CBD区域租赁的年平均投资收益率计算如下：民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100% ＝（2100元/每月×12个月）/（8500元/平米×100平米）×100%＝2.96% 公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100% ＝（5000元/每月×12个月）/（10000元/平米×100平米）×100%＝6% 2、方庄区域： 以第一季度的以上价格为参考，方庄区域租赁的年平均投资收益率计算如下： 民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100% ＝（1400元/每月×12个月）/（6000元/平米×100平米）×100%＝2.8% 公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100% ＝（4000元/每月×12个月）/（7000元/平米×100平米）×100%＝6.86% 3、中关村区域： 以第一季度的以上价格为参考，中关村区域租赁的年平均投资收益率计算如下： 民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100% ＝（2100元/每月×12个月）/（9000元/平米×100平米）×100%＝2.8% 公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100% ＝（4500元/每月×12个月）/（10000元/平米×100平米）×100%＝5.4% 4、亚奥区域： 以第一季度的以上价格为参考，亚奥区域租赁的年平均投资收益率计算如下： 民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100% ＝（1900元/每月×12个月）/（7800元/平米×100平米）×100%＝2.92% 公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100% ＝（4000元/每月×12个月）/（8500元/平米×100平米）×100%＝5.64% 第一季度各月分析：1月租赁价格由于春节返乡人群增多、有效需求锐减，价格指数相对较低；2月市场全面复苏，价格增长并到达相对高点；3月份租赁价格由于节后急迫的租赁需求已经渐渐被消化，紧张的供求关系逐渐平缓，租赁价格指数下浮，与1月份基本持平。 第二季度 1、CBD区域： 以第一季度的以上价格为参考，CBD区域租赁的年平均投资收益率计算如下： 民宅租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100% ＝（2200元/每月×12个月）/（8700元/平米×100平米）×100%＝3.03% 公寓租赁的年平均投资收益率＝年租金/投资总成本×100% ＝（6000元/每月×12个月）/（12000元/平米×100平米）×100%＝6% 2、方庄区域： 以第二季度的以上价格为参考，方庄区域租赁的年平均投资收益率计算如下： 民宅租赁