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浅谈外资进入对海南省房地产市场影响摘要：通过对外资进入海南省房地产市场途径的分析，讨论外资对海南省房地产市场的影响，并结合建设部与外汇局等部委所发建住房[2006]171号、汇发[2006]47号等文件，基于稳健的外汇监管思路，为国家外汇管理局制定相关外汇管理政策提供地区情况参考，以促进我国外汇管理的健康发展。 关键词：海南省；外资；房地产；影响；建议 中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)04-0031-03 在外资以高昂的姿态进入我国房地产市场的同时，虽然有关部门出台了一系列加强房地产调控的政策，但是其带来的一系列负面影响也日益显现。如果不规范对外资流入房地产领域的管理，外资就可能替代内资流向房地产，导致国际收支的不平衡。这不仅制约了宏观调控政策的作用，也增大了金融风险并影响货币稳定。本文从海南省的实际情况出发，结合建设部与外汇局等部委所发建住房[2006]171号、汇发[2006]47号等文件的要求，对外资流入海南省房地产市场的途径及影响等情况进行调查分析，为国家外汇管理局制定相关外汇管理政策提供地区情况参考，为相关政策执行效果提供反馈意见，促进我国外汇管理的健康发展。 一、外资进入海南省房地产市场的渠道 外资投资海南省房地产主要涉及购房和开发两个领域。从购买环节看，国际资本以投资增值而非自用为目的流入海南省房地产销售市场，扩大了商品房销售市场的需求。从供给环节看，尽管国内银根收缩政策使得利用土地增值部分来获利的开发商的境内融资环境恶化、经营成本加大，但由于国际融资通道没有同时紧缩，受国内经济增长前景和人民币升值预期等诸多因素驱动，境外资本大量流入海南省房地产开发市场，特别是旅游地产的开发。 (一)非居民购买海南房产 2002年以后，国家取消内销房和外销房的区别政策，对境外机构和个人投资房产没有限制。以境外投资者名义购买的房产除交纳政府规定的契税、营业税(购买不足两年要全额征收营业税)外，享受与境内投资者一样的待遇，无须交纳其他税收，这些政策导致近年来外资通过购买房产得以进入海南省房地产市场。根据海口市房管局提供的数据显示，2006年至2007年3月31日，境外居民在海口地区购房共计0.84亿元人民币，而同期海口地区商品房销售达51.69亿元人民币。 (二)外商直接投资房地产开发 根据外商投资开发房地产的产业政策，国家鼓励外资机构开发普通住宅，仅对土地成片开发以及高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设用地予以适当限制。而且，由于外商投资企业税收等方面的优惠措施也使得一些企业通过各种渠道变更为外商投资企业。目前除外管局2005年11号文规定“未经核准，境内居民不得以拥有的境内资产或股权为交易对价取得境外企业股权及其他财产权利”外，其他有关部门对中资企业收购境外空壳公司返投资境内房地产项目均无限制。据商务部统计，2004年房地产业新设立外商投资企业1767家，合同外资金额134.9亿美元，实际使用外资金额59.5亿美元，同比分别增长13.8%、48.1%和13.7%。各项增长指标均超过全国利用外资平均增长幅度，房地产业连续三年成为全国第二大外商投资行业。海南省2005年-2006年共新增房地产企业42家，投资总额10.03亿美元。究其原因，主要是在国家紧缩房地产信贷政策的背景下，内资房地产开发公司转向利用境外来源资金，使境外房地产巨头凭借雄厚的资本实力乘虚进入境内土地市场，例如中信泰富、华润置地、中远房地产等就是由境外中资企业控股的境外企业。 (三)举借外债融资 根据现行政策，外资企业举借外债的管理政策较中资企业宽松，在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债，而且只需备案就可以境内资产对外担保筹借境外资金。例如海南新世界地产为了开发美丽沙项目，向母公司(香港新世界地产)举借1亿美元的外债。为享受外资企业的境外融资便利，内资房地产公司也通过各种方式加速其外资化进程，准备进入国际资本市场融资。一些外资房地产公司凭借巨额外债资金的支持，在境内炒高地皮价格后，将股权在境外转售获利。[1]据《中国统计年报》(2004年)统计，房地产企业利用外资形式中，扣除直接投资外，基本都是外债形式。2003年，非直接投资外资达到53.74亿元，同比增长62%。2005年海南省房地产企业(均为外资企业)借用外债额为0.16亿美元，2006年借用外债额达2.12亿美元，同比增长12.68倍。 二、外资流入对海南省房地产市场的积极影响 (一)促进了海南省房地产的升级 根据海南统计局提供的数据，2006年外资只占海南省房地产投资的15%，而海南省房地产业利用外资主要集中在旅游房地产，而同期商品房的投资占海南房地产投资的