宜宾某项目整体营销方案 48页.pptVIP

第二部分 项目将面临问题一：宏观环境不确定性 CPI走高，加息可能性增大 2010年CPI已经连续7个月超过2.25%的一年期定期存款利率,8月份甚至已经超过了3.33%的三年期定期存款利率。目前银行同期贷款利率处于20年内最低水平，预计2011年通胀将继续持续;中国将进入加息周期，这将对未来房地产行业带来不小的负面影响； 第二部分 项目将面临问题一：宏观环境不确定性 楼市回暖，新一轮调控政策将出台 从全国70个大中城市房地产景气环比指数来看，全国楼市整体回暖，量价齐升；新一轮的调控政策传闻四起；2010年9月30日新的调控政策出台：对开发商停放贷款、加强土地市场调控,卡住其资金链,以及更加严格的二套房、三套房政策； 在未来一段时间内，政府对房地产行业都会是一个调控的姿态，如果出现大幅的量价齐升，未来还会出台新的调控政策：比如出台房产税； 项目面临的问题二——高端客户对区域的抗性 区域客群分析 从地中海蓝湾一期成交的客群分析来看，目前该区域以宜宾市周边郊县客户所占比例较大，占目前成交客户总数的52.24%；其中珙县客户16%。说明项目影响力和认知度较为理想，已得到郊县刚需客户的基本认可；但现白沙区域生活配套尚未成熟，高端改善性需求客群尚未认同区域价值； 项目面临的问题三——区域内竞品放量，竞争加剧 根据白沙区域本案地中海蓝湾、长江国际青年城和成中·太阳岛工程进度，预计2011、2012年两年内三大楼盘将会推出的房源不下45万平米房源，依靠该区域现有客户群不能完全消化这么大体量的房源，必然会出现销售情况分化。未来该区域将是宜宾楼市竞争最为激烈的区域。 国内类似案例楼盘分析 金地·梅陇镇 区域背景：与深圳福田中心区有较好的区位关系，被政府规划为龙华新城，但整体规重点向宝安中心区偏离，龙华片区配套严重缺失，发展初期。梅陇镇所在区域远离优势资源区域，交通、规划利好相对有限 占地面积：136000 ㎡； 建筑面积：420000㎡； 商业面积：约20000平 容积率：3.08； 绿化率：30%； 配套：商业街，幼儿园； 共分4期开发实现均价7500元/平，高出市场均价约1000元。09年，四期实现均价13500元/平。 四大措施，提升项目价值，实现高溢价——建筑规划方面 不同于普通的围和式社区，整个社区通过自然高差与周边的城市界面形成区隔，长条的板楼形成强烈的空间秩序感，建筑的体量存在感大于公共空间的围和感； 德国WSP建筑设计公司用简约、纯粹的德式纯净主义风格，突出简洁的线条，用直线条的造型，让建筑大胆出位； 彩虹般绚丽七色立面百叶，通过百叶内墙多种色彩的运用，强调建筑时尚、活泼面，营造出最具都市气质的建筑表情 四大措施，提升项目价值，实现高溢价——生活配套氛围方面 时尚街区的实景展示，以及先期部分配套商家的引进，以商业迅速建立项目的城市标签； 引进时尚的商业业态——华南第一家肯德基汽车穿梭餐厅，吸引市场热点关注的同时，强化商业的时尚感，与社区整体气质统一； 四大措施，提升项目价值，实现高溢价——体验营销方面 四大措施，提升项目价值，实现高溢价——精准营销方面 国内类似案例楼盘分析——对项目营销启示 通过对国内类似案例楼盘的分析，对地中海蓝湾大二期在区域形象不佳的情形下要实现高溢价的营销启示： 1、实景体验营销：通过地中海蓝湾二期13000平米的中央公园和中轴景观看房通道的打造，让目标客户能实实在在体验地中海蓝湾呈现后的优美环境； 2、马德里商业街商业氛围包装，加速区域生活商业配套，提升区域的生活成熟度； 3、针对目标客群的精准营销推广，地中海蓝湾二期在产品线升级后，整体目标客群在一期的基础上有比较大的提升；所以在营销上面针对二期中高端客群多做些中高端的圈层营销活动，提升目前客群对项目的认同感，通过其口碑宣传来，促进、带动项目的销售； 第三部分 一期成功营销经验回顾 销售成果： 2010年，地中海蓝湾开创了宜宾盛况空前的单盘销售奇迹…… 自从地中海蓝湾一期首批次批次房源推出至今，共推出来1890套房源，已销售1811套，销售率为95.8%； 第三部分 一期成功营销经验回顾 营销推广方面 1、推广：线上、线下平行进行，线上主推形象，线下主推产品； 2009年线上媒体高调亮相，以户外、报广为主，高举高打，维持项目高形象，线下媒体以短信、为主，主要宣传项目产品，项目核心卖点宣传上：诉求直白明了，直接传递产品亮点、优惠信息。 第三部分 一期成功营销经验回顾 第三部分 一期成功营销经验回顾 第四部分 大二期两种推货思考之一 “高端先行，以点带面” 推货说明 结合项目工程和市场需求，凯旋城和地中海蓝湾一期剩余产品将是率先推出； 重点：在地中海蓝湾二期中央公园和中轴景观通道以及