浅析商业楼宇设备管理.pdfVIP

刊载于《现代物业 ·新建设》2014年第7期 浅谈商业楼宇设备管理 陈明 （深圳市建艺物业管理有限公司，广东 深圳 518000） 摘 要：现代的商业楼宇基本上都是利用现代化的科学管理技术来实行商业化楼宇设备的智能化信息管 理，方便的处理日常生活中的问题，保障设备的安全运行以及延长设备的使用寿命，从而为广大业主提供 最满意的服务。 关键词：商业楼宇；设备管理；设备运行；楼宇设备；维修保养 中图分类号：TU713 文献标识码：A 文章编号：1671-8089 （2014）07-0152-02 一、前言 目前商业楼宇中的设备多而广，涉及的领域也非常宽泛，所以要学会运用科学管理的办法和技术 来负责楼宇设备的日常工作与维修护理，从而达到延长设备寿命，保障楼宇业主切身利益的目的。 二、目前商业楼宇设备管理的现状 （一）管理条例与制度不完善 设备管理是物业管理的重要组成部分，可是商业楼宇设备的维护管理没能引起企业的重视，随着 时间的流逝，设备老化速率加快，易出现安全故障而面临报废，更新不断的循环反复。而且对于商业 楼宇来说，设备的技术比普通楼宇更上一层楼，这就要求包括设备管理人员在内也要掌握基本的原理， 了解设备的性能和更加专业的设备管理知识。这是目前商业楼宇管理对管理人员没有涉及到的技术标 准要求，相应的管理规章制度也没有制订。 （二）物业忽视设备的前期管理 相关资料显示，90%以上的设备前期管理与维护直接影响设备的寿命。有些开发商考虑新设备质 量好、性能好，为了减少投资成本，忽视设备的保养与维护，直到有安全隐患出现或者事故发生后才 开始重视相关维护。这样一来，不仅给后期的使用和维修带来了难度还会增加成本。 （三）物业人员素质有待提高 随着科学技术的发展，楼宇设备的管理人员在技术要求和综合素质上也有待提高。不仅仅要求他 们掌握相关的理论知识，还要掌握基本的操作技能来维护设备的安全运行。当然对自己负责之外的设 备也要有一定的了解，做到一专多能的素质以防专业人员不在场时有突发事件的发生。 三、商业楼宇设备管理的主要内容 商业楼宇设备的种类复杂、专业性强、功能不同，因此对设备管理工作也有所不同，它的基础工 作主要有以下几个方面。 （一）设备的基础资料 之所以对设备的基础资料进行管理，是为了今后设备的故障分析、维修的效果、做经济的分等提 供依据。建立设备管理的原始资料档案和重要设备的维修资料档案是设备基础资料管理的主要内容。 前者包括对文件的验收、设备卡片的建立、对保修单和运行记录的存档、检查记录的登记保存、技术 改造资料的整理，是由工程部负责的重要设备维修档案资料管理的主要内容。 （二）设备运行过程的管理 做好设备的前期保养与管理至关重要，但是运行过程中的管理也不可忽视，在工作中发现问题并 解决问题是设备的一部分。要想做好运行过程中的管理必须做好以下几个方面：一是建立科学的运行 制度和操作流程，保证日常工作有章可循；二是定期检查制度并给予监督，把工作落到实处；三是制 订安全作业流程，使操作人员能正确地使用设备；四是制订日常的维护保养制度，切实做到防患于未 然。 （三）设备的保养与护理 保持设备的整洁、润滑与安全是商业楼宇设备保养的基本要求。设备的保养制度也非常明确，在 设备运行到500h后，就要进行以操作人员为主、维修人员为辅，局部解体检查，对规定的部分严格清 洁的一次一级保养；当设备累计运行2,500h时必须要进行一次二级保养，这次却是以维修人员为主， 操作人员为辅了，其目的就是除了常规的检查与修理外，还要对磨损零件作出是更新还是修复处理的 判断，并且注重对润滑系统、电器系统彻底的检查。 （四）设备的检查与维修 目前，商业楼宇智能化不断提高，除了配备消防监控系统、计算机网络系统和门禁系统等常规专 业设备系统外，还有楼宇自控系统、净化实验室、电子超级纯水制备系统等高智能弱电系统。因此， 只有加强这些设备的维修与保养才能保障商业楼宇的中枢神经——设备正常运行。 四、设备管理的评估 （一）运行自如 必须建立和完善设备的运行方案，落实物业管理系统工作人员的工作，确保设备能够安全、持续、 稳定且有效地运行，不能经常出现