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房地产市场与价格 课程课件 任课老师：沈久沄 中国人民大学 经济学院 整理制作：龙雨青 2014.1.8. 分区房地产市场与价格 的第1 页 第一部分房地产基本概念 年 月 日 17:58 2013 9 26 第一节房地产的概念和基本特征 一、房地产的一般概念 房地产是十分重要且特殊的一类财产，它是由人类或特定人群所拥有的并具有财产性质的，由土地和地上房屋建 筑物组成的相互依存、密不可分的有机结合体。 房屋建筑 我国的农村土地是归农民集体 承载房屋建筑的土地 所有，城市土地归国家所有。 固着在土地上的不可分离的设施 由以上所产生的各种权益 我城镇土地、建筑物、和固着其上不可分割的设施以及附带或衍生的各种权益。 二、房地产的称谓 1、英文名称：land （土地）、real estate （主要是房屋和其他构筑物）、real property （real estate加上与其相关的各种权益） 2、其他中文名称：不动产、物业、地产、楼宇等。 三、房地产的基本特性 a.交易具有明显的单件性； b.市场具有明显的区域性； 1、自然地理位置具有固定性； c.交易方式非实体性 故宫 2、社会经济位置具有相对可变性； 中南海 新北京饭店 3、使用具有耐久性； 4、发展空间具有局限性； 5、使用效用具有多样性； 6、经济价值具有积累性和保值性； 7、权益具有可分割性和存在形式的复杂性； 8、具有投资和消费的双重性。 四、从房地产开发和经营的角度认识土地和建筑物 （一）对土地（房地产建设用地）的基本认识 一宗土地东西南北 五项制约因素： 土地（房地产建设用地）是立体的 方位的书面说法 1、建筑技术水平 横——该宗土地“四至”所围绕的区域 2、开发商经济实力 纵——该宗土地“四至”水平投影范围内向上（天空）向下（地心）一定距离的延伸 3、土地权利设置 4、土地使用管制 （二）从房地产开发和经营的角度对土地的基本认识 5、相邻关系 1、坐落位置（所处区域和具体地点） 城乡规划主管部门根据城市规划法规、城市总体规划布 2、面积和形状 局和城市发展特殊需要（如奥运会、世博会等）为基础 3、四至及周边环境状况 编制的城市控制性详细规划的要求，对一宗房地产建设 4、土地权利状况 用地所规定的限制性条件。 5、土地利用现状 规定性（限制性）条件： 6、规划条件（规划设计要求、规划要点） 地块位置、用地性质、建筑容积率、建筑密度、建筑 控制高度、地面标高、