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第五章 假设开发法及其运用 一、假设开发法的基本概念 是从待估价土地上所建造的房屋等建筑物的预期销售收入中减去出土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将其余额作为待估价土地价格的一种估价方法。 二、假设开发法的理论依据 地租理论和价格构成理论 三、假设开发法的计算公式 土地价格= 房屋等建筑物的预期销售收入-除土地价格以外的房地产的开发建设成本-各项税费-发展商利润 其中 房屋等建筑物的预期销售收入= 预期单方售价x建筑面积 三、假设开发法的优缺点 优点：符合人们的习惯思维，即价格由成本、税费和利润三者构成；计算简便，应用面比较广 缺点： 1、粗糙 2、没有考虑货币的时间价值因素 假设开发法的运用 操作步骤： 1、明确待估土地基本情况 2、选择最佳开发利用方式 3、估计建设期 4、推测未来楼价 5、估算开发建设成本、税费及正常利润 6、具体计算并决定估价额 一、明确待估土地基本情况 1、明确土地位置 ①所依托城市的性质 ②所依托地区的性质 ③具体的坐落位置 二、明确土地的基本情况 土地面积的大小、形状、平整程度、地质状况以及基础设备通达程度等 三、明确政府的规划限制 主要包括用途、范围、土地使用年限、建筑要求等 四、明确有关土地的权利状况 二、选择最佳开发利用方式 就是在政府的规划限制范围内，对土地用途、容积率、覆盖率、建筑式样等的最佳选择，其中最重要的事对土地用途的选择。 三、估价建设期 四、推测未来的楼价 五、估算开发建设成本，税费及正常利润 六、计算并确定估价额
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