第六篇成本法.pptVIP

入门篇 1.3 成本法适用的对象和条件 既无收益又很少发生交易的房地产。 如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等 2.1 房地产价格的构成 房地产价格通常由7大项构成： 土地取得成本； 开发成本； 管理费用； 投资利息； 销售费用； 销售税费； 开发利润。 一、土地取得成本 获取土地的三种主要方式： 通过征收农地取得土地； 通过城市房屋拆迁取得土地； 通过市场“购买”（政府招、拍、挂出让或开发商转让）取得的熟地。 二、开发成本 指在开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。包括： 三、管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括： 房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 四、投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。 注意：无论是借贷资金或者自有资金均要计算利息。 五、销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等，一般按照售价的一定比例来测算。 六、销售税费 指销售开发完成后的房地产应由开发商（此时为卖方）缴纳的税费，通常按照售价的一定比例进行测算。 包括： 销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加。 其他销售税费：应由卖方负担的交易手续费等。 七、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，而估价中需要将开发利润事先测算出来。在测算时应注意以下几点： （1）开发利润是税前的，即： 开发利润＝开发完成后的房地产的价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费 （2）开发利润是正常条件下开发商所能获得的平均利润。 （3）开发利润通常按照一定的基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。有以下几种情况： A.计算基数＝土地取得成本＋开发成本，相应的利润率称为直接成本利润率，即： 直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本） B.计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用，相应的利润率称为成本利润率， 即： 成本利润率＝开发利润/（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用） C.计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销售利润率，即： 销售利润率＝开发利润/（开发完成后的房地产价值） 2.2 新开发土地的成本法计算公式 例：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成五通一平的熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。（假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入） 解：V＝取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 ＝取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋V×（2% ＋ 5.5% ＋ 10%） 故：V＝（取得该荒地的总价＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息）/（1－2%－5.5%－10%） 适用于新建房地产的基本公式 （1）新建房地的成本法公式： 新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 （2）新建建筑物的成本法公式： 新建建筑物价格＝建筑物建造成本＋管理费用 ＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 4.1 适用于旧房地产的基本公式 （1）旧房地的成本法公式： 旧房地价格＝房地的重新购建价格－建筑物的折旧 或者： 旧房地价格＝土地的重新购建价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧 （2）旧建筑物的成本法公式: 旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格 －建筑物的折旧 4.2 重新购建价格 1. 重新购建价格的概念 又称重新购建成本，指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。 （1）重新购建价格是估价时点的价格。 （2）重新购建价格是客观的价格。 （3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。 2. 重新购建价格的求取思路 （1）将房和地看成一个整体，模拟房地产开发过程，采用成本法求取重新购建价； （2）将房和地分开，分别求取两者的重新购建价，然后相加求取重新购建价。 3. 建筑物重新购建价格的求取方式 建筑物重新购建价：包括重置价格和重建价格两种。 重置价格（