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2003年案例与分析（答案） 一、?问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内） （二）某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 15公里。土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积3300平方米，办公楼建筑面积1050平方米，临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？ 1、?D??2、B??3、C??4、C??5、B??6、B??7、D??8、D??9、D??10、D?ⅹⅹ商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价技术报告（一）委托方ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司，法定代表：ⅹⅹⅹ，住所：ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号（二）估价方ⅹⅹⅹⅹ房地产估价有限公司，法定代表：ⅹⅹⅹ，住所：ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号，房地产估价机构资质等级：ⅹ级。（三）估价对象ⅹⅹ商贸楼位于ⅹⅹ市ⅹⅹ路ⅹⅹ号，四至ⅹⅹⅹⅹ，属ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司所有。ⅹⅹⅹⅹ商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得ⅹⅹ商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。ⅹⅹ商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积6611平方米，总用地面积2560平方米。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。（四）估价目的评估ⅹⅹ商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。（五）估价时间2003年4月1日本次估价采用公开市场价值标准。（七）估价依据（略）（八）估价方法根据估价对象特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，首先采用收益法对其进行整体估价，然后采用成本法进行评估，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。（九）估价结果估价对象在2003年4月1日的市场价值为人民币1682万元（大写：人民币壹仟陆佰捌拾贰万元整），单价为人民币2544元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟伍佰肆拾肆元整）。（十一）估价作业期2003年3月10日—3月20日。 估价技术报告（一）个别因素分析（略）（二）区域因素分析（略）（三）市场背景分析（略）（四）最高最佳使用分析（略）（五）估价方法选用（略）（六）估价测算过程　Ⅰ　收益法估价测算过程 1、估算年有效毛收入6611平方米，其中：1-6层建筑面积各1000平方米，7层建筑面积410平方米，8层建筑面积201平方米。1-2层、3-6层、7-8层的建筑面积与使用面积之比分别是1：0.80、1：0.75、1：0.7。1层100元，2层80元，3层70元，4层60元，5层40元，6层30元，7-8层20元。另外，类似房地产在正常出租经营情况下的空置及租金损失率分别为：1-3层10﹪，4-6层15%，7-8层20%。⑴　1层年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00（万元）2层年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12（万元）?3层年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00（万元）?4层年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90（万元）?5层年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60（万元）?6层年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00（万元）?7、8层年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×85%=8.21（万元）=A+B+C+D+E+F+G=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43（万元）2、?估算年运营费用年土地使用费：根据ⅹⅹ市规定，划拨土地使用权达到房地产用于出租经营的应按每年293元/平方米的标准缴纳土地使用费。则：=293×2560=75.01（万元）年管理费：根据ⅹⅹ市规定，出租经营物业按年租金收入的5%计支管理费。则：=343.43×5%=17.17（万元）年维修费：按年租金收入的8%计支维修费。则：=343.43×8%?????????????=27.47（万元）年保险费：