chap03_不动产价格的.pptVIP

第二章 不动产价格;不动产价格的概念 不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。 该定义有三层含义： 不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格； 不同的不动产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。 ;不动产价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件： ①有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值 ； ②稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏 ； ③有效需求：对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买 。 ;①都是价格，用货币来表示； ②都有波动，受供求因素的影响； ③都是按质论价；;地价与一般物品价格的异同——不同之处; ①不动产价格受区位的影响很大 ； ②不动产价格实质上是房地产权益的价格 ； ③不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ； ④不动产价格是在长期考虑下形成的 ； ⑤不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 ；;不动产需求的概念 指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够购买的数量。 形成需求有两个条件 一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。 ; ①该种房地产的价格水平 ； ②消费者的收人水平 ； ③消费者的偏好 ； ④相关物品的价格水平 ； ⑤消费者对未来的预期。;一般不动产的需求曲线;不动产供给的概念 不动产开发商和拥有者(卖者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量。 形成供给有两个条件 一是不动产开发商或拥有者愿意供给，二是不动产开发商或拥有者有能力供给。 在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量 供给量＝存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量; 某种不动产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有： ①该种不动产的价格水平； ②该种不动产的开发成本； ③该种不动产的开发技术水平； ④不动产开发商对未来的预期。 ;一般不动产的供给曲线; 房地产均衡价格是房地产的市扬需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。 ;均衡价格和均衡交易量的影响 ;P;房地产供求弹性 ;房地产需求弹性 ;房地产供给弹性 ;房地产供求与价格关系的特殊性 ;按形成形式分 ⑴成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。 ⑵市场价格：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果。 ⑶理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格，是均衡价格。 ⑷公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常 。;理论价格;⑸清算价值：不符合公开市场价值的“交易双方有较充裕的时间进行交易”或“交易双方是自愿地进行交易的”这两个条件下的价格。 ⑹评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。; 按政府对价格干预程度 ⑴市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成的价格。 ⑵政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。 ⑶政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。 ; 经济适用房销售价格：指根据政府规定的成本构成项目和利润率所确定的价格。成本构成：征地拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和小区内非营业性公共配套设施费、管理费、贷款利息和税金等7项，利润在3%以下。 ;按实物形态分类 ⑴土地价格：简称地价。 根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地价格； ⑵建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 ⑶房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，对于同一宗房地产而言，有 房地价格 ＝ 土地价格 ＋ 建筑物价格 ;根据价格表示单位分为： (1)总价格：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。 (2)单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价