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拆迁补偿房屋资产会计及所得税处理根据《城市房地产拆迁管理条例》规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。对以拆迁补偿方式取得房屋资产的企业，笔者拟通过分析探求较为恰当的会计处理方法。 第一，交易性质。任何交易行为，都应当遵循公平交易原则，即等价交换。双方在拆迁补偿协议中约定的对旧房产及相应的土地使用权补偿的价款，是旧房产及相应的土地使用权的公允价值。拆迁补偿协议中约定的被拆迁单位或个人应取得的其他经济利益，则属于对其生产生活损失的赔偿。在实际发生的经济业务中，取得的新房产与被拆除的旧房产及相应的土地使用权，其公允价值往往是不一致的。在不涉及补价时，新房产的市场价值高于旧房产及相应的土地使用权公允价值部分，其实质是对旧房产被拆除一方的经济赔偿；在涉及补价时，如果旧房产被拆除的一方支付补价，新房产市场价值高于旧房产及相应的土地使用权公允价值与支付的补价之和，应属于旧房产被拆除一方的取得的经济赔偿；如果旧房产被拆除的一方收取补价，新房产市场价值高于旧房产及相应的土地使用权公允价值与收取的补价之差部分，应属于旧房产被拆除一方的取得的经济赔偿。在会计处理上，应将取得的经济赔偿确认为营业外收入。按照上述方法计算得出的经济赔偿若是负值，其实质是经济损失，在会计处理上，应将其确认为营业外支出。如果前述拆迁补偿不是在政府的主导下进行，而是某企业与其他房地产开发公司之间的交易，就不存在被拆迁一方取得经济赔偿或形成经济损失的问题。旧房产被拆除的一方，在对方交付新房产时，即取得了相应的经济利益。如果旧房产是自行拆除的，交付给对方的是土地所有权；假如是将旧房产交给对方进行拆除，从形式上看，交付给对方的是房屋，但实质却是土地所有权。原因是：对方交易的目的是旧房产所在位置的土地所有权，而不是旧房产本身，在法律形式上，也不办理旧房产的产权转移手续。因此，其行为均属于有偿转让土地所有权，应当按照营业税有关法规政策的规定缴纳营业税，计税依据应是对方交付新房产的市场价值加上收到的补价(或减去支付的补价)。 根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。根据财税[2006]21号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税，否则，应当按照规定缴纳土地增值税。以拆迁补偿方式取得房屋资产的业务，经济内容是一方用旧的房屋向另一方换取新开发的房屋，双方以非货币性资产进行交换，其实质应属于非货币性交易，应按照《企业会计准则――非货币性交易》的规定进行会计处理。不涉及补价时，换入资产的入账价值应按换出资产的账面价值加上应支付的相关税费进行确认；涉及补价时，支付补价的，应以换出资产的账面价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值；收到补价的，应按如下公式确定换入资产的入账价值和应确认的损益：换入资产入账价值=换出资产账面价值－(补价/换出资产公允价值)×换出资产账面价值－(补价/换出资产公允价值)×应交的税金及教育费附加+应支付的相关税费；应确认的损益=补价－(补价/换出资产公允价值)×换出资产账面价值－(补价/换出资产公允价值)×应交的税金及教育费附加。 第二，会计处理。旧房产被拆除的一方应进行如下会计处理：一是签订拆迁补偿协议，旧房产被拆除时，借记“固定资产清理”、“累计折旧”，贷记“固定资产”；二是收到对方交付新房产时，计算换出房产取得经济利益应缴纳的营业税、土地增值税(不考其他税费)，借记“固定资产清理”，贷记“应缴税金――应缴营业税”(新房产的市场价值×5％)、“应缴税金――应缴土地增值税”。收到或支付补价时：借记“银行存款等”，贷记“固定资产清理”或借记“固定资产清理”，贷记“银行存款等”。确认取得的经济赔偿或发生的经济损失：借记“固定资产清理”，贷记“营业外收入”，或借记“营业外支出”，贷记“固定资产清理”。结转固定资产清理时