营建业会计实务简介一.DOC

營建業稅務會計實務 何謂營建業？ P1 營建業之主要業務是什麼？ P1 營建業的經營型態有那些？ P1-P2 營建業營業流程圖 P2 營建業帳冊之設置（主要帳冊） P3 營建業如何開立統一發票及報繳營業稅 P3-P4 營建業收入之認列規定 P4-P5 預售房地之銷貨退回及折讓 P6 營建成本之認列規定 P7-P10 建設公司會計分錄釋例 P11-P14 營造公司會計分錄釋例 P15-P16 范揚達　2006.11.10 營建業稅務會計實務簡介 何謂營建業？ 營建業所指範圍甚廣，舉凡與營造工程及建築投資有關之各種行業均可包括在內。若以簡化方式分類則可分為下列二大類： 營造業(營造廠商) 建築投資業(建設公司) 營建業之主要業務是什麼？ 營建業的經營型態有那些？ 營造業之經營方式： 包工包料 包工不包料 建築投資業(建設公司)之經營方式： 自地自建 與地主合建 合建分屋 合建分售 合建分成 與同業共同投資興建 買賣成屋或土地 營建業營業流程圖 營建業帳冊之設置：（主要帳冊） 日記簿：得視實際需要加設特種日記簿 總分類帳：得視實際需要加設明細分類帳 在建工程明細帳：得視實際需要加設材料、物料明細帳及待售房地明細帳。 施工日報表：記載工程每日有關進料、領料、退料、工時及工作紀錄等資料。 其他必要之補助帳簿。 營建業如何開立統一發票及報繳營業稅 （一）營造廠商開立統一發票時限 包工包料（包作業）： 應於工程合約所載每期應收價款（不論已否收到）之日期開立統一發票。 包工不包料（勞務承攬業）： 應於實際收款時開立統一發票。其收到之工程款如係以遠期支票支付，依規定得以支票到期日（票載日）作為收款日開立統一發票。 建設公司開立統一發票時限 建屋出售： 應於交付房屋時開立發票，交屋前預收之價款應於收款時開立發票。 預售房屋： 預收房屋價款應於收款時開立統一發票。以預售方式銷售，如約定客戶以銀行貸款抵繳尾款者，若因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應於所有權狀核發日起三個月內，開立尾款部份之統一發票。在上述期限內已取得銀行貸款時，應於取得銀行貸款之日起三日內，開立統一發票。 合建分屋： （1） 應於換出房屋或土地時，按換出房屋或換入土地之當地同時期市價擇高認定開立統一發票。稽征機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票；土地價款之發票（地主如為個人，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票應外加5%營業稅，向地主收取。（75.10.1　台財稅　第7550122　號函　） （2） 客戶延遲付款而加收之利息、滯納金，屬銷售額之一部份，仍須開立發票。另客戶違約金亦須開立發票。（列其他收入） 七、營建業收入之認列規定 （一）營造廠商收入之認列方式 1.全部完工法： a.工期在一年以內者。 b.工期在一年以上者，但工程損益無法估計者。 2.完工比例法： 工期在一年以上者，採完工比例法計算工程損益。完工比例法又可細分為下列三類： （1）工程成本比例法 3.完工之認定： （1）原則：以實際完工日期為準，其認定順序如下： 承造工程完成交由委建人受領日期。 建築物之核發使用執照日期。 非建築物之委建人驗收日期。 （二）建設公司收入之認列方式 （1）原則：售屋收入之認定，應以下列二個日期之最早者認定： a.所有權移轉登記日期：即地政機關移轉登記之日期。 b.實際交屋日期：交屋單上之受領日期。 ※以上二日期不可考時，則由稅捐機關依買賣契約或查得資料認定。 （2）特殊情形： 建設公司建屋預售若符合下列條件，得以完工比例法認列售屋利益： 以包工包料方式興建。 符合下列六條件： 工程之設計、規劃、承包、整地均已完成，工程之建造可隨時進行。 預售契約總額已達估計工程總成本。 買方支付之價款已達契約總價款百分之十五。 應收契約款之收現性可合理估計。 履行合約所須投入工程總成本與期末完工程度均可合理估計。 歸屬於售屋契約之成本可合理辨認。 八、預售房地之銷貨退回及折讓 （一）換屋： 在所有權尚未移轉前訂戶要求換屋，宜按統一發票使用辦法第20條規定，有關掉換貨物者應收回原開立統一發票之收執聯並取得買受人出具之銷貨退回證明單辦理銷貨退回。並另行重新開立發票交付買受人。帳務仍以預收房地款科目沖轉處理。 在所有權移轉訂戶後要求換屋，退回房屋以銷貨退回科目列帳，新賣出房屋以銷貨收入科目列帳。統一發票之處理及申報同前項。但退回房地之產權必需同時移轉登記在公司名下方可。 （二）私自轉讓（換名）： 在所有權尚未移轉給訂戶前欲變更買受人名義為其親人或私下轉售予他人時，目前實務上多按下列方式之一處理： 原買受人按銷貨退回處理，再重新開立發票予新名義人或新購屋者。 建設