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土地管理及房地产之间内在关系 　　摘要：当前，房地产市场正处于全面调整的初期阶段，房地产产业也随着市场的萎缩面临着巨大的挑战。作为房地产产业息息相关的一部分，土地管理也在一定程度上经受着巨大的变革。本文对房地产宏观调控对土地管理的本质影响和现实影响以及土地管理应对房地产调控的策略做了详细的探索和研究，深刻反映了土地管理与房地产之间的内在关系，以求促进房地产产业的发展。 　　关键词：土地管理;关系;房地产 　　一、深刻理解房地产宏观调控对土地管理的本质影响 　　1、正确理解把握政策基本面。 　　政府对房地产市场进行调控和实施各类具体措施主要是为了开拓房地产市场，加快房地产经济快速有效发展，从而促进社会主义经济建设发展。在某种程度上，抑制房价、打击投机只是表象，让低收入阶层有房住才是问题的关键。从深层次看，解决房地产内部矛盾、房地产缓和社会矛盾与土地管理的矛盾，有利于建设和谐社会，稳定执政基础，加强执政能力，这是政府的根本目的所在。作为被调控对象的之一，土地管理与社会民生息息相关。这二者联系密切，是建设和谐社会的基本力量之一，我们在认识层面上，必须深刻理解国家政策意图，做到紧跟不掉队，并在牢牢把握政策基本面的前提下设定具体的应对策略。 　　2、正确深入理解房地产企业的战略意图。 　　由于大多数土地管理公司与地产开发公司联系密切，因此，在实体操作中，必须保证土地管理正确为房地产开发所运用。作为地产开发业务链条的一部分，在宏观调控面前，必须紧紧依靠相关的上级公司，团结其他业务口系统，充分发挥与客户端联系密切的优势，为加快房地产的运行，提高自身的土地管理利用率做出相应的贡献。 　　另外，土地管理部门必须充分认识到本轮调控的长期性、全局性和严峻性，同时“做最坏的打算，朝最好的方向努力”，积极做好应对房地产市场可能出现的危机和预案，重点关注客户价值和现金流，坚决而迅速地展开行动。 　　二、房地产宏观调控对土地管理的现实影响。 　　1、长期性分析 　　由于土地管理市场在很大程度上与房地产市场联系密切，因此房地产宏观调控在长时期影响地产开发企业的同时，也将长期影响土地管理。例如：在短期内，由于某一地区地产销售的萎缩，必将影响该区域土地管理的力度和实施面积，进而影响该土地管理各个部门的经济发展;但从长期看，由于增加土地供应能力是长期控制房价的关键，因此，整体土地管理系统的规模经济并非彻底无望，而只是放缓，另外，在调控中前期，地产企业的正确应对策略是加快开发、销售节奏，缩短开发周期，迅速回笼资金，因此土地管理在调控中前期的管理规模将按预计幅度增加。 　　2、全局性分析 ： 　　对于全国性规模的土地管理而言，当前珠三角区域是“重灾区”，但绝不会仅仅局限于珠三角区域，随着调控影响蔓延至其他区域时，该区域的土地管理系统也将受到严重的影响。随着调控对地产开发企业影响的全面波及，土地管理也深刻的影响着房地产的发展。 　　3、严峻性分析 　　长期以来(包括在房地产行业大发展时期)，土地管理普遍管理状况不佳，在地产销售、经营状况受到调控影响时，必然会进一步加快土地管理项目的进行和发展。土地管理部门与地产公司休戚相关，荣辱与共，土地管理势必面临的挑战同样严峻。 　　(1)优势/比较优势 　　房地产：上级地产公司有着综合实力支持;较高的客户满意度与忠诚度;跨地域布局，确保整体经营安全;职业化的工作团队;良好的品牌知名度;近距离了解客户信息，营造和谐社区。 　　土地管理系统：自身良好的现金流与成本控制; 规范透明的制度流程;土地项目一旦投入到使用当中，就会有立即具体的收费，不会影响整体的管理水平。 　　重点分析：面对调控，土地管理最大的优势是贴近客户，能够及时搜集、了解客户需要，在不断创造客户价值，提高客户忠诚度的同时，也可实质性地帮助地产公司改善外部经营环境。 　　(2)劣势 　　土地管理系统高度依附地产开发企业;调控必将影响甚至削弱地产公司对土地管理的支持力度; 土地管理过程中多种经营收入减少;土地管理的同质化倾向日趋明显，创新能力日渐弱化;土地管理系统人员因处于地产业务链条的末端，大都对公司产生的严重影响认识不足。 　　重点分析：对于大多数土地管理部门而言，其最大的劣势是仅仅具备自我改善能力。作为上级土地管理部门体制选择的结果之一，大多数土地管理部门高度依附于地产公司的改革和发展，面对重大变革，此类物业企业往往无法在短期内仅仅凭借自身力量完成彻底有效的应对管理方式。 　　(3)机遇 　　理顺与地产公司的体制关系，建立市场化或内部市场化的管理机制;在危机面前，组织会更有动力进行自我优化，提高运营效率，减少官僚;压力管理提高业务服务质量，提升客户忠诚度; 主动加强对客户、市场的研判;加强对竞争对手的学习和研究，更加聚焦，更加关注现金流;面对共同的敌人，组织成员会更加