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论我国城镇居民房屋拆迁法律完善摘要：宪法规定我国公民私有财产不可侵犯，房屋作为公民特别是城镇居民的基本生存资料，应当受到严格的保护，但是实践中经常出现房屋拆迁引起的法律纠纷，这暴露出我国拆迁法律的不足。将从我国城镇居民房屋拆迁现状出发，分析现有拆迁法律的缺陷并提出相应完善对策。 关键词：房屋拆迁；保护缺陷；完善对策 中图分类号：D632 文献标识码：A 文章编号：1672-3198(2009)09-0237-01 1　城镇居民房屋拆迁问题现状 这些问题归纳下来主要有三个方面： (1)以公共利益为名进行商业拆迁。开发商和政府有关部门假借“旧城改造”、“公共事业”之名，行商业拆迁之实，谋取高额利润，严重损害被拆迁人财产权益。 (2)违反法定拆迁程序。主要有滥用行政许可权、限制被拆迁人知情权、野蛮拆迁、暴力执法等问题，其中最严重的就是层出不穷的野蛮拆迁和暴力执法。 (3)拆迁补偿不合理，房屋拆迁中的补偿款是政府指导下的市场价，远远低于房屋的正常价格，这也是拆迁问题纠纷的焦点。 2　城镇居民房屋拆迁法律保护缺陷 (1)未区分公益拆迁和商业拆迁。 根据拆迁的目的不同可以将其分为公益拆迁和商业拆迁，公益拆迁的性质是行政征收，实质是在政府的主导下用国家补偿方式对私人财产的强制性剥夺。而商业拆迁属于普通的买卖协议，即被拆迁人和开发商在平等协商的基础上就拆迁人拆除被拆迁人房屋并给以补偿的协议，其实质在于被拆迁人自愿让渡房屋所有权和土地使用权。 我国《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。《土地管理法》第二条第二款规定“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”。《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”《城市房地产管理法》第十九条规定：在特殊情况下，国家可以根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回出让土地使用权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依法收回土地使用权。从宪法、法律到行政法规都提到“公共利益”是征用征收土地的前提条件，但却没有作明确定义。公共利益涵盖的范围非常广泛，如果没有一个标准加以界定，必然会成为践踏居民房屋财产权的有利借口。 (2)拆迁补偿制度的法律缺陷。 依《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”虽然确定了“区位”、“用途”和“建筑面积”三个标准，但只是表面上规定了货币补偿的金额由市场决定，实际上目前的通行做法是，政府通过规章或其它规范性文件的形式规定拆迁房屋所占用土地的地价及房屋建筑安装费用等其它方面的补偿标准。这样，拆迁补偿费用实质上仍由政府决定。而政府规定的补偿标准往往是在上一年度的基础上制定的基准价格和重置价格，费用往往偏低。并且对规定的补偿标准更新较慢，如果出现市场价格上涨的趋势，该标准明显不利于被拆迁人的利益。 我国《城市房地产管理法》第十九条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”《土地管理法》第五十八条规定：“为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；对土地使用权人应当给予适当补偿。”可见，国家依法收回土地使用权的，应对土地使用权人予以补偿。但1995年10月31日建设部作出的《关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的复函》明确指出：“拆迁城市私有房屋应当严格执行现行有关法律和《城市房屋拆迁管理条例》，并按照规定对拆迁的房屋进行安置补偿。”这表明，拆迁只对“房屋进行安置补偿”，即补房不补地。2001年新修订的《城市房屋拆迁管理条例》和各省市制定的实施细则中关于房屋拆迁补偿问题。大都沿用这一原则。这就使房屋拆迁中补偿的范围大大缩小。一般来说，土地的价值远远大于地上所附房屋的价值，拆迁人的目的并不是为了取得被拆迁人的房屋及其附属物，取得土地使用权并进行投资获得收益才是房屋拆迁的最主要内容。但我们的拆迁补偿制度中，恰恰没有对最有价值的土地使用权进行补偿的内容。 (3)拆迁法律程序的缺陷。 我国现有的拆迁程序中，拆迁许可的核准是在补偿协议的订立之前，这意味着，一旦拆迁人具备予以核准的条件，取得了许可证，拆迁行为就意味着合法有效，至于补偿协议能否达成对