城市之光商铺分割建的议-20130130.doc

城市之光项目一期商铺分割建议 营销部 二0一三年一月 目　录 一、项目商铺基本概况 二、环城路二层商铺道路分析 三、业态规划建议 一、城市之光项目环城路一期商铺划分基本概况 城市之光项目一期商业位于云岩区环城路，其中一期商铺分为上、下两层，其中一层面积995.98㎡，二层面积为849.66㎡，两层共计1845.64㎡，各独立商铺面积如下 铺号 1 2 3 4 5 6 7 8 一层 101.43㎡ 105.23㎡ 199.93㎡ 163.17㎡ 160.05㎡ 192.01㎡ 74.16㎡ 无 二层 76.86㎡ 83.09㎡ 54.74㎡ 125.37㎡ 125.37㎡ 159.33㎡ 149.72㎡ 75.18㎡ 环城路商铺划分示意图 商铺划分说明 一层划分说明： A、B栋一层商铺共划分为7个商铺，其划分的依据是以商业价值最大化为前提，一层A栋入口处3号商铺因入口占用部分面积，剩下的正常开间为3米，在经营与出售中有所影响，因此在原有基础上与临近商铺合并，4号商铺的进深为25.9米，5、6号商铺的进深约29.1米，为实现独立铺面的面积与价值最大化，在原有基础上拉大进深。后期销售过程中，可按进深标段分段定价，6号商铺占用入口通道，统一改在7号商铺旁为住宅入口通道。 二层划分说明 A、B栋二层商铺共划分为8个商铺，与一层略有差异，二层商铺出售需满足人行上下梯的问题，其划分原则为二层A、B栋两端或中间设置上下梯，其中二层A、B栋减少住宅入口面积，相应增加部分可售面积，其中 1、2、3、8号商铺为正常划分，4、5商铺的进深为19.9米，6、7号商铺的进深为23.5米，为实现独立铺面的面积与价值最大化，在原有基础上拉大进深。后期销售过程中，可按进深标段分段定价。 3、原规划环城路可售商铺面积为660.29㎡，现重新划分商铺之后，商铺可售面积为1845.64㎡，新增可售面积1185.35㎡，按均价5万元/㎡计算，商铺新增预售款约5926.75万元，因此建议公司协调相关政府部门，解决环城路二层商铺的人行上下梯问题。 二、环城路二层商铺交通建议 因二层商铺原规划设计为裙楼商业，未考虑作独立门面出售，为提升项目商业价值，特将二层沿环城路的裙楼商业改为独立门面出售，但需对二层商铺增加人行上下楼梯，因此，该栋商铺的交通组织可以作以下构想：（备注：以下方案最终以相关政府部门同意为准） 1、沿环城路A、B栋两端增设步梯（旋转步梯）或扶梯 分析：设置步梯和扶梯都会占用项目规划红线，步梯占用的实际面积较大，对一层临近的商铺视野有一定影响，其商业价值会受到一定影响，但在两个端头设置楼梯有利于二层商铺的经营和降低消防隐患。设置扶梯同样会遮挡一层临近的商铺，但实际占用地面空间比步梯要少一些。 2、沿环城路A、B栋中间设置一个步梯或扶梯， A、B栋中间开启到二楼的步梯或扶梯，可侧建和顺建楼梯，设置步梯和扶梯都会占用项目规划红线，在空间占用上相对较小，但会遮挡一层独立门面的视野，另外二层两侧的商业在人流量方面会受到一定的限制，不宜做百货类业态，可考虑做美容、会所、咖啡吧类业态。 3 、沿B栋住宅入口处，同时设置一部到二层商铺的步梯 B栋入口同时设置一部到二楼的步梯，在空间占用上相对较小，但会占用一层独立门面的面积，另外二层两侧的人流方向会受到一定的限制，不宜做百货类业态，可考虑做美容、会所、咖啡吧类业态。 以上构思理论上均具有可操作性，但由于会占用用地红线、与原规划有差异，实际操作过程中需相关政府部门同意后才能实施，如都能通过相关政府部门的批准，建议按第一种方案实施，可以实现二层商业的价值最大化。 三、商铺业态规划建议 环城路一、二层商铺因楼层以及位置的差异，该部分商铺的适宜业态也相应会有差异，规划建议如下： 一层商铺与路面同一水平面，人流量大，出入便利，且视野较好，因此规划为服装、药店、日常餐饮、社区商店等随机性大、注重人流量的业态。 二层商铺由于需要通过步梯或扶梯等到达，人流量相对一层商铺较少，通行便利性存在天然的不足，因此规划为美容、会所、、咖啡吧、电玩城、特色餐饮等消费者目的性较强、可以接受一定程度交通不便的业态。 城市之光项目商铺分割建议 - 4 --