工业地产行业分析报的告(定稿).doc

工业地产调研报告 1、工业地产的界定 工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50 年。 2. 工业地产的基本情况 2.1 工业地产的主要物业类型 表1：工业地产的主要物业类型 种类 物业特点 分布区域 未来发展 政策导向 1、物流仓储 选择交通比较发达地区，一般集中建设在靠近海港、内陆港 目前主要分布于长三角、环渤海和珠三角区域中的主要城市及沿海开放城市 未来物流仓储的市场需求量在年均增长20%以上，特别是陆路交通物流仓储 政府扶持 2、工业研发楼宇 选择在经济中心城市建设，一般在工业开发园区能够形成专业化、产业化 分布于北京、天津、上海、苏州等主要城市 国家鼓励自主研发，一般以国家主导为主，发展潜力较大 政府扶持，且对高新园区有优惠政策 3、工业厂房 选址无特殊要求 分布比较广泛，但在制造业较发达地区较集中 随着世界制造中心向中国加快转移，市场供不应求 但目前政策对此类用地已限制 2.2 工业地产的主要特征 工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。 表2：工业地产的主要特性 主要特征 具体表现 1、政策主导为主 受国家产业发展政策及扶持政策影响较大； 不受住宅政策调控影响； 2、专业性强，与产业化程度密切有关 产业客户为工业地产的目标客户； 工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关； 区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素 3、区域性强，趋于高端化 珠三角区域多以低端的制造型企业为主； 长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主； 今后工业地产将越来越趋于向高端发展； 4、投资回报稳定 工业物业以出租为主； 因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，其投资回报率较稳定。 2.3 开发模式分类 表3：工业地产主要开发模式 模式 定义 主要特点 备注 1、工业园区开发模式 在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体 2、主体企业引导模式 是主体企业进行的工业地产开发 某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善 主体企业引导模式严格意义上来说并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。 3、工业地产商模式 房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。 获取合理的地产开发利润 全球最大的工业房地产开发商普洛斯即是模式代表。具体由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发 商。 4、综合运作模式 是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 (1)工业园区开发模式?  如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。  (2)主体企业引导模式???  如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山“大石化战略”发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成