广西桂平【西山御府的】项目整体策划建议方案.doc

西山御府整体策划建议方案 区域市场分析 项目周边市场分析 1.1 总体市场环境概述 市场不够成熟,产品品质偏低 在桂平市场，重视品质生活的培养 A. 地产市场尚未成熟的桂平，应重视品牌的培养与利用 B. 在建立品牌的同时练好内功，加强楼盘本身的质素，引领品质生活 C. 消费者关注楼盘的价格，对楼盘本身的质素更重视 产品同质化严重，配套不全 品牌竞争的核心是品质竞争 A. 品质竞争，包括规模、户型、园林、配套、物管、价格等的综合优势 B. 大型楼盘、成熟楼盘都具有综合素质优势，以差异化的个性及形象在市场占据一席之地 C. 区别于竞争对手，以品质为核心的形象差异吸引力高 园林不精，物管不专 高品质生活要从细节做起 A. 园林的规划，园林的规模，园林的特色都成为项目品质的具体体现，是围绕生活的生动展露 B. 重视园林建设，从最细节的地方做起，赢得竞争优势 C. 优质的物业管理服务体现品质生活的价值 1.2 市场机会点 市场缺乏高品质的楼盘，表现在楼盘本身的硬件配套不完善，使消费者尤其是高端消费者没有好的选择。因此，要做高品质的楼盘，必须从户型、园林、配套、物管等细节综合展现出来，才能引起当地市场的轰动，成为桂平的标志性楼盘 周边住宅状况 1.3 竞争对手分析 目前桂平在售楼盘约13个，从规模、开发周期、产品及档次等因素考虑，“现代人家”、“幸福家园”、“郁江湾花园”、“七星花苑”、“丰宝大厦”及“粤桂花城”六大楼盘是目前我们重点关注的在售楼盘 现代人家 规模 总占地40223㎡，总建筑面积145918㎡ 建筑形态 6栋17层 绿化率 30.2% 总户数 1000多户 开盘时间 一期：2007年3月 二期：2009年5月1日接受预约 三期：待定 住宅销售情况 一期：约300户，销售率达95% 二期：约200户，预约中 三期：约500户，未推出 住宅均价 一期：2500元/㎡ 二期：2600元/㎡ 热销户型 88㎡（二房）、118-139㎡（三房） 现时促销策略 现购一期现房即赠2年物业、电梯费 商业 商铺28间，已售8间，临街商铺12000元/㎡，内铺是6300-9000元/㎡； 二楼商场还没推出，暂未有招商计划 主要推广渠道 户外广告牌、三联DM广告、桂平有线电视 幸福家园 规模 总占地面积36亩，总建筑面积88000㎡ 建筑形态 9栋多层（6层）、2栋小高层和7栋高层（17层） 绿化率 35% 总户数 约680户，其中一期370户 开盘时间 2008年8月 住宅销售情况 一期：多层销售率达90%；小高层和高层销售率达45% 住宅均价 多层均价为2700元/㎡、高层均价为2980元/㎡ 热销户型 113㎡～132㎡（三房） 现时促销策略 98折优惠 商业 商铺未推出 主要推广渠道 户外广告牌、新发现DM 郁江湾花园 规模 总占地面积31亩，总建筑面积86000㎡ 建筑形态 一期：1栋高层（16层），1栋多层 二期：3栋高层 绿化率 30% 总户数 约700户，其中一期246户 开盘时间 2007年1月 住宅销售情况 一期：总销售率达80%，其中多层已售完 二期：未推出 住宅均价 2700元/㎡ 热销户型 98㎡、113㎡、129㎡（三房） 现时促销策略 5月20日前凡持有效教师资格证或公积金贷款资格者，每套均可优惠15000元 商业 —— 主要推广渠道 户外广告牌、广西雄基信息、桂南路北段外设销售接待中心 丰宝大厦 规模 总占地面积11550㎡，总建筑面积83000㎡ 建筑形态 16层高层商住楼 绿化率 —— 总户数 约600户，其中一期约300套 开盘时间 2007年初 住宅销售情况 一期销售率达95% 住宅均价 2700元/㎡ 热销户型 80.39-90.19㎡（二房） 现时促销策略 —— 商业 首层商铺：12000元/㎡，现转让价达20000元/㎡ 二层：约2000㎡，已经由“鸿泰家电”老板下定 三层：已经有客户下定 主要推广渠道 现场销售中心 七星花苑 规模 三期占地37000㎡ 建筑形态 多层及别墅 绿化率 —— 总户数 别墅61套，洋房140套 开盘时间 2008年9月 住宅销售情况 销售率达50% 住宅均价 多层： 2880元/㎡～3200元/㎡ 别墅：（带花园）2900元/平方米 （不带花园）2200-2300元/平方米 热销户型 135㎡～147㎡（三房） 现时促销策略 96折优惠 商业 未推出 主要推广渠道 前期在桂南路北段外设销售接待中心（现已撤消） 粤桂花城 规模 总占地143亩 建筑形态 别墅、多层、小高层 绿化率 —— 总户数 约800户，一期已交楼，