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房地产价格策划的
第八章 ;本章共分为以下三节内容; 房地产价格策略是整个房地产营销活动中的极重要的一个环节。通过本章的学习,大家需要掌握以下内容:
重点:
房地产价格种类;房地产价格组成部分;
房地产价格定价方法(成本导向法、需求导向法、竞争导向法、市场比较导法);
难点:
定价流程、调价策略
;第一节 房地产价格相关知识;■房地产价格的特征;二、房地产价格的表现形式:;2.销售(买卖)价格和租赁价格;3.商品房的单价、总价;4.名义价格、实际价格;5. 楼面地价;■楼面地价、土地单价与容积率之间的关系: ;【例】有甲、乙两块土地,甲土地单价为700元/m2,容积率为5;乙土地单价为510元/m2,容积率为3。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同,哪一块地价要低一些?
【解】地价高低应根据楼面地价水平判断:
甲地楼面地价=甲地单价÷甲地容积率
=700÷5=140元/m2(建面)
乙地楼面地价=乙地单价÷乙地容积率
=510÷3=170元/m2(建面)
可见,甲土地的价格相对来说要低一些。;6.现房价格和期房价格;土地取得成本(征用、拆迁、购买)
开发成本(土地和房屋的开发成本)
管理费用
财务费用
销售费用
销售税费
开发利润
;直接成本利润率
=开发利润∕(土地取得成本+开发成本)
销售利润率
=开发利润∕开发完成后的房地产价值
;例题解析;计算结果;四 房地产价格的影响因素;四 房地产价格的影响因素;四 房地产价格的影响因素;四 房地产价格的影响因素;第二节 房地产项目定价;(二)房地产企业定价具体目标体现;(二)房地产企业定价具体目标体现;二、房地产项目定价方法;二、房地产项目定价方法;定价的具体计算公式为: 成本加成定价虽然简单,理论依据充分,但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够,缺乏竞争力。;(一)成本导向定价法;[例]某开发公司拟开发建筑面积为2.5万m2的高档写字楼。根据该写字楼建造与装修标准,结合市场情况,估计其建造总成本为6000万元,总的目标成本利润要达到2400万元,其销售税金和销售费用为销售额的15%。试对该写字楼的预售价格进行定价。;[解]该写字楼预售价格为:;[思考] 某公司开发了9000m2的商品住宅,综合造价为1710万元,公司希望目标利润率达到18%,税率为5.45%。则该商品住宅的平均销售单价为多少?;(二)需求导向定价法;1.认知价值定价法;2.需求差异定价法;(三)竞争导向定价法;(三)竞争导向定价法;(四)市场比较导向法;(四)市场比较导向法;三、房地产定价流程;三、房地产定价流程;三、房地产定价流程;三、房地产定价流程;三、房地产定价流程;三、房地产定价流程;四 房地产项目定价策略;四 房地产项目定价策略;四 房地产项目定价策略;第三节 房地产项目调价策略;根据销售进度调整
根据销售进度,采取低开高走的调价策略可以对顾客形成压迫性氛围,促使消费者减短犹豫时间,加快购买速度。
根据销售周期灵活调整
(短期内如果销售旺盛,即有调价的必要。)
;3.低开高走调价策略分析
快速成交,促进良性循环;
给前期消费者以信心,提高楼盘价值;
加速开发商资金周转速度。
首期获取利润不高;
楼盘形象提升速度慢。
;二、高开低走调价策略; 总结
对于产品均好性差??楼盘开发量相对较大、市场竞争激烈的情况,应该采取低开高走的调价策略。
对于高档商品房,且市场趋于平缓的话,则可以采取高开低走的策略。;三、房地产项目调价技巧;三、房地产项目调价技巧;三、房地产项目调价技巧;谢 谢!;案例分析题; 有关人士在分析H市的商品住价格上涨的原因时指出,2006年H市商品住宅计划预售面积为500万平方米,比去年增加30.8%,销售登记达600万平方米,比去年增加32.5%。计划预售面积和实际预售面积为1:1.2。这一数据表明2006年H市商品住宅个人购房的需求比较旺盛,成为价格上涨的第一因素。 ; 此外,购房者对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求,使住宅建造成本有所增加;配套设施、交通等城市建设改善了部分地区的整体居住环境,带动了这些地区的房地产开发,为住宅价格的上涨提供了依据。其中,也不排除个别发展商为了追求更大的利润,进行市场炒作,误导消费者进行不合理的住宅投资。
[要求]分析影响住宅价格变动的因素。
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