第8章 土地使用权出的租.pptVIP

第八章 土地使用权出租;第八章 土地使用权出租 主要内容： §8—1 国有土地使用权出租概述 §8—2 国有土地使用权出租的条件和程序 §8—3 土地使用权租赁合同 重点：国有土地使用权出租的特点 ?;土地使用权出租是土地使用权人经营土地的—种方式，其本质是对财产权的处置。可分为国有土地使用权出租、集体土地使用权出租。 其出租的条件、程序和要求都与土地使用权转让基本相同，但其法律意义和法律关系截然不同。;§8—1 国有土地使用权出租概述 一、国有土地使用权出租的概念 国有土地使用权出租，是指国有土地使用权人作为出租人，将土地随同地上建筑物、其他附着物提供给承租人使用、收益，向承租人收取租金的行为。具有以下特征。 1．土地使用权出租的主体是出租人和承租人。出租人，为土地使用权人，是提供土地并接受租金的一方；承租人，是使用被出租土地并为此支付租金的一方。;2．土地使用权出租是一种民事法律行为。双方当事人在出租关系中法律地位平等，应遵循平等、自愿、等价、有偿、诚实、信用的民事法律原则。 3．土地使用权出租的方式是租赁。依照法律规定，租赁法律关系成立的要件是：出租人将土地随同地上建筑物、其他附着物提供给承租人使用、收益；承租人支付租金。;4．土地使用权出租不是单一的出租土地，而是连同地上建筑物、其他附着物一起出租。承租人以支付租金为代价取得对土地和地上建筑物、其他附着物的使用和收益权。 5．土地使用权出租是一种继续性的经营行为。土地使用权出租人是在保持自己仍是土地使用权人的法律地位不变的前提下，将自己享有使用权的土地租赁给他人使用，并收取租金。这是经营行为的一种继续，或者说它就是一种经营行为。;6.土地租赁关系属于债权法律关系。债权法律关系的内容具有较大的随意性，双方的权利义务是通过协商订立租赁合同来进行确定的。当然，合同的内容必须合法，不能违背法律、法规。 ;二、土地使用权出租和土地使用权转让的区别 ? 1．土地使用权转让是权利的让与，意味着土地使用权买断。土地使用权出租是一种权利的继续，在出租的过程中，出租人虽然不直接占有、使用土地，但仍然拥有土地使用权。 2．土地使用权转让是权利、义务的转移。转让之后，原土地使用权人与土地出让人之间的权利义务也一并转让给了新的土地使用权人，原土地使用权人不再对已转让的土地享有权利，承担义务。土地使用权出租不能改变出租人与土地出让人之间的权利义务关系，同时在出租关系中还形成出租人和承租人之间的权利义务关系。;三、土地使用权出租与房屋出租的区别 土地使用权出租时，地上建筑物、其他附着物一并出租；房屋出租时，房屋所占的土地使用权也一并出租。这种房、地出租的连带性，使得土地使用权出租和房屋出租极易混淆。两者的区别在于承租的动机不同。承租土地的目的在于直接利用土地，承租房屋的目的在于直接利用房屋。利用土地，承租人可以在合同 允许的范围内对土地状况和地上建筑物予以改变。利用房屋，承租人就不能对土地状况和地上建筑物予以改变。;§8—2 国有土地使用权出租的条件和程序 一、出让取得土地使用权出租的条件 1．出租人必须是通过出让、转让依法取得土地使用权的受让人，持有国有土地使用证。 2．出租人要有地上建筑物、其他附着物的所有权证，而且土地使用权人和房屋所有权人必须是一致的。 3．出租时，土地使用权人必须已经按照出让合同的约定支付了全部出让金，并依照法定和合同规定的期限、条件进行了一定的投资开发。;4．土地使用权出租不得违背土地使用权出让合同的规定。出租土地的期限、用途、条件受土地使用权出让合同的制约。如期限不得长于出让合同的剩余年限，用途不得改变。 5.出租土地使用权必须在法律上是可以转移的。如：无权属纠纷，末受到司法、行政机关任何形式的限制等。 6．共有土地使用权出租的，必须征得其他共有人的书面同意。 ?;二、划拨土地使用权出租的条件 ? 《出让转让条例》第44条规定，划拨土地使用权，除本条例另有规定外，不得转让、出租、抵押。所谓另有规定是指第斗45条的规定，如果符合补办出让条件并已依法补办出让手续的，可以出租。;三、不得出租的土地使用权 1．以出让方式取得土地使用权的受让人，末按出让合同约定支付全部出让金，未按合同规定的条件进行一定投资开发的。 2．以划拨取得土地使用权未补办出让手续的。 3．有权属争议或产权不明的。 4．国家机关依法裁定：查封或以其他形式限制流通的。 5．共有土地使用权未经其他共有人书面同意的。 6．未依法取得土地使用权证书的，地上房屋已建成未领取房屋所有权证书的。 7．法律、法规规定禁止出租的其他土地使用权。;四、国有土地使用权出租的程序? 按现行法律规定，国有土地使用权出租的程序包括签约和登记。 1．签约。签约是由出租人和承租人签订土地使用权出租合同的行为。