第十章 路线价法的.pptVIP

第九章路线价法;§9-1 路线价法的基本原理;二、路线价法的概念 ;三、路线价法的理论依据 ;路线价法;重点掌握内容： 重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。难点是深度修正系数表的制作。;概念 路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。 ;理论依据： 路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是不动产产价格形成的替代原理。 因此路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的可比实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。;适用对象和条件 适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。 适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 ;;;;;;;;【例】 某临街深度为30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度20m的矩形土地的总价。 该相邻临街土地的总价计算如下： 121.92×(40%＋30%)＝85.34(万元) 上例中如果相邻临街土地的临街深度为45.72m(即150英尺)，其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？ 该相邻临街土地的总价计算如下： 121.92×(40%＋30%＋20%＋10%＋9%＋8%)＝142.65(万元);（2）霍夫曼法则 标准深度为100英尺的土地，按其深度4等分，由外向里地块的土地价值分别占标准宗地总价值的37.5%、29.2%、21.0%，12.3% （3）苏幕斯法则 标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深50%，占土地价值的15% （4）哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。;;;;;一面临街矩形土地价值的计算;前后两面临街矩形土??价值的计算;分界线的求取方法如下： 前街影响深度＝前街路线价/(前街路线价＋后街路线价)×总深度 后街影响深度＝后街路线价/(前街路线价＋后街路线价)×总深度 ;矩形街角地价值的计算;该宗土地的单价＝ u0×dv0＋u1×dv1×t ＝2000×120%＋1000×140%×20% ＝2680(元/㎡) 该宗土地的总价＝土地单价×土地面积 ＝2680×15.24×22.86 ＝93.37(万元) ;其他形状土地价值的计算;路线价法的操作过程 ;六、计算各宗地土地价格 ;六、计算各宗地土地价格;（二）运用举例;重叠价值估价法;150英尺;3、街角地;4、特殊形状土地;A;A