资产评估第五章的.pptVIP

第五章 不动产评估;一、不动产概念 不动产指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益，即不动产是地产、建筑物以及地产与建筑物的结合及其权属的统称。;二、不动产的特征 1、位置固定性 2、供求区域性 3、长期使用性 4、大量投资性 5、保值增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性;本章内容： 一、土地使用权评估 二、建筑物评估 三、房地合一评估;一、土地使用权评估 1.土地权属 （1）土地所有权;一、土地使用权评估 1.土地权属 （1）土地所有权 （2）土地使用权 2.土地使用权的取得方式 （1）划拨土地 （2）出让土地; 划拨土地 1）土地使用者缴纳土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后无偿取得。（城市的存量土地或集体用地） 2）无偿使用。（国有荒山、沙漠、滩涂等） 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。;划拨土地特点： 1）没有土地使用期限限制； 2）单独的划拨土地使用权不得转让 3）不得设定抵押权 4）不得单独租赁;几个概念 楼面地价 单位建筑面积地价 楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率=总建筑面积/土地总面积 覆盖率=基底面积的和/总土地面积; 投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？ ;一、市场法 (一)影响城市土地价格的因素 1.一般因素 对整个社会地价具有影响的宏观因素 (1)社会因素 (2)经济因素 (3)行政因素;２.区域因素 影响同一地区不同功能分区地价的因素 (1)商业区 繁华程度;交通情况;环境优劣;土地规划。 (２)住宅区 　自然景观;基础设施;规划设计情况;居民的人口构成、文化素养、治安状况。 (３)工业区　 　交通通达程度；劳动力成本；环境污染程度；土地利用控制状况。;3.个别因素 影响同一功能分区地价的微观因素 (1)土地面积、形状等； (2)容积率、用途； (3)土地使用年限等。　;（二）计算公式 土地使用权价格＝交易实例单价×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 （三）适用对象及条件 1. 充分发育活跃的房地产市场 2. 能够找到至少3个交易实例;（四）市场法操作步骤 1.查勘被估房地产 2.收集与选择房地产交易实例 交易实例应符合的条件： 用途相同、所处地区相同; 正常交易（或可修正）; 接近评估基准日。 ;3.建立价格可比基础 统一付款方式　折算为成交日一次付清 统一单价　　　一般采用楼面地价 统一货币单位　人民币 统一面积单位　以平方米为基准;（四）估算调整系数 交易日期修正系数：定基、环比 ? ;个别因素修正 （1）容积率修正：一般根据地方容积率修正系数表 （2）土地使用年限修正 　　　 ;（五）确定比准价格（调整值） 将交易实例的价格与各调整系数连乘。 （六）确定被估房地产价格 将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。 ; 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 ; 交易实例 比较交易;1、进行交易情况修正 　评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 2、进行交易时间修正 　根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 　交易实例A交易时间修正系数＝100(1+1%)14/100＝1.149 　交易实例B交易时间修正系数＝100(1+1%)12/100 ＝1.127 　交易实例C交易时间修正系数＝100(1+1%)7/100 ＝1.072 3、进行区域因素修正 　交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则： 　交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163 　交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.075;4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）