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房地产市场调研方法 一、什么是房地产市场调研 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、 整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋 势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。通俗地讲，房地产市场调查就是房 地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查也就具有很强的地域特征。因此，对房 地产市场的切入，习惯的做法是依据地域，先由点（整个楼盘）到线和面（区域市场）。再 由线和面到体（宏观环境），然后再回复到线和面，从线和面再回复到点...不断循环往复，融 会贯通，才能真正地予以把握。 1.点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，他不但是新进接触房地产知识的第 一课，而且也是任何资深人员及时了解房地产市场最为具体、最为直接的途径。 单个楼盘的市场调查通常包括以下四项： （1）产品分析 产品分析的第一部分是分析楼盘的地理位置。从大的方面讲，分析楼盘的地理位置，就 是分析楼盘的区域历史沿革和区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等），了解区域交 通状况（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等），了解区域公共配套设施 （水、电、煤气等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、商业中心、超市、宾馆、图书馆、 体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等。从小的方面讲，分析楼盘的地 理位置，就是分析楼盘地块的大小形状、所处位置，他的东西南北的邻居是谁，他的进出道 路如何，是否临街等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它 的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。应该讲，楼盘的地理位置也应该从属于产品性 质的某一方面，但因为它的至关重要性，所以我们就把它单独立项进行讨论。 1 产品分析的第二部分是对具体产品的分析，就是对楼盘市调的主体部分进行分析。该部 分重点在于了解楼盘的指标和参数，它具体包括土地大小，总建筑面积，产品类别与规划， 建筑设计与外观，总建套数与户型、面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度等。 分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品才能正确把握因此而产生的种种变化。 产品因素中还有一个特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们 常说的公司的组成，即楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁，他 们的资质如何，彼此间是如何合作的等。从公司的组成状况我们可以间接地评估楼盘的制度。 （2 ）价格组合 楼盘的组合主要包括产品的单价、总价和付款方式。市场中，往往有许多价格方面的促 销活动，但万变不离其宗，其最终依旧归结于组合的三个方面的搭配。剖析价格组合，并了 解其运用策略也是市场调查最吸引人的地方。 （3 ）广告策略 广告策略主要包括广告基调的推敲，主要诉求点的把握，媒体的选择，广告密度的安排 和具体实施效果等。具体广告行为的市场调查不可能囊括各方面的大小事项，关键是把握其 广告策划的精髓。 （4 ）销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是指具体的业务安排，如销售点的选 择、人员的配置、业务执行等；另一方面则是调查实际销售结果，如什么样的户型最好卖， 什么样的总价最为市场所接受，吸引客户最主要的地方是什么，购房客户群有什么特征，等 等。所有这一切都是市场调查所应该了解的。 可以说，销售执行中的销售状况是果，其他几个方面都是因，了解因果关系，分析其中 的缘由，是单个楼盘也是整个市调工作的全部内涵。 2.线和面——区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，我们可以着手区域市场调查与分析。一般来讲，区域市场 2 的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品分析和需求特征分析三个方面。