2017上半年房地产市场总结-上书房信息咨询.pdfVIP

2017 上半年楼市总结 2017 年至今，无论是信贷收缩还是“四限”扩围，都没有从根本上改变投资者对热点城 市房地产市场前景和房产投资财富效应预期的判断。在这样的背景下，热点城市紧缩政策的 围追堵截只是让投资需求四处“外溢”去猎寻新的目标市场，就直接造成了两方面结果，一 者是一直不被看好的库存压力城市如东北、西北、西南等地二线城市成交普遍量价齐升，沈 阳、西安等地开始活跃来自北京、上海、深圳等外地投资客的身影，二者受益于热点城市调 控，环一线和热点二线城市的三四线城市承接需求“外溢”普遍形成“量价齐升”走势。 2017 上半年总结 供应：热点“限价”城市环比锐减，去库存二三线城市趁热大幅激增 今年以来，为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市通过预售证审批环节 严控预售申报价格，导致新增供应量持续偏紧。尤其是在3-4 月份调控政策密集出台期，热 点城市预售证审批愈加严苛，即使是在传统销售旺季，供应量只能维持在较低水平。 从具体数据来看，今年前 5 月重点城市新建商品住宅新增供应面积 11169 万平方米， 同、环比分别减少17%和36%。 其中，一线城市全线回落，除广州微跌 4%之外，北京、上海和深圳供应量降至历史低 位，同比跌幅都在50%左右； 二线城市明显分化，天津、杭州、南京等热点二线城市供应量大幅回落，同比跌幅超30%， 厦门、福州供应量持续低位运行，位居二线城市新增供应末位。另一些如长春、西宁等二线 “库存压力”城市则供应量明显上升，同比涨幅超40%； 三四线城市同样涨跌互现，环一线和热点二线城市周边的三四线城市同样囿于“限价” 政策，如东莞、中山、镇江等市同比跌幅超30%。而大多数政策支持去库存的三四线城市如 盐城、宜昌和九江等市在当前销售窗口期积极推盘，同比均实现较大比例增长，盐城和宜昌 两市同比实现翻番。 成交：各线城市成交全线回落，三四线取代一二线晋升为新热点 1 上半年，虽然有信贷紧缩和“四限”调控的密集出台，房地产市场依然交出了一份光亮 的成绩单，呈现出两方面显著特征：一方面是整体成交规模依然维持较高水平。国家统计局 数据显示，1-5 月商品房销售面积54820 万平方米，同比增长14.3%；另一方面则是市场热 度梯次转移，三四线城市市场成交明显回升，正逐渐取代一、二线城市，成为房地产市场规 模增长重要推动力。 从CRIC 系统监测书数据来看，上半年重点城市新建商品住宅累计成交面积16604 万平 方米，环比下降27%，同比减少21%，各线城市成交量全线回落，主要还是受新增供应量持 续偏紧影响成交量上行空间。具体而言： 一线城市成“重灾区”，成交量同、环比跌幅都在40%左右。北京、上海预售证审批异常 严格，上海市政府更是严控新增供应量，一旦达到一定水平便不再审批新的预售证，极低供 应量很大程度上决定了楼市成交持续低迷。5-6 两月深圳低价房源集中入市并热销，成交量 略有放大，同、环比跌幅均有所收窄。广州限购、限贷政策升级后，市场热度明显降温，成 交量持续走低。不过，远郊区域成交依旧活跃，增城区、花都区和南沙区成交量居前。 二线城市成交表现不容乐观，苏州、合肥、南京等市同比腰斩。厦门、福州、南京等市 预售证审批趋严，新增供应量持续低位运行，成交量同比跌幅超50%。短期内，热点二线城 市预售证审批难见放松的迹象，成交量仍将维持在较低水平。苏州、合肥成交持续低迷，苏 州高房价显著拖累楼市成交表现，“有价无市”的格局愈加明显；合肥则是受经济基本面较 差、收入水平较低等多方面因素影响，城市吸附力远不及其他热点二线城市，2016 年10 月 重启限购后，房地产市场冰火两重天，成交量持续低位运行。长春、大连、呼和浩特等高库 存城市成交表现平平，长春、呼和浩特成交量同比略有回落，去库存仍需经历更长的时间周 期。重庆、西安表现最为优异，也是为数不多的同、环比均实现正增长的城市。相较而言， 重庆限购、限贷政策尚未落地，近年来更是迎市政建设高峰期，进一步推升房地产市场热度， 成交量持续高位运行。西安限购当月购房者加速入市，成交量一度突破30