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都市屋檐下的低成本复兴 ——访良仓1954·空间印象三旧改造设计项目组 每一年，都有破败颓废已久的建筑突然重新绽放美丽的容颜，引人驻足观望。 2013年，空间印象先后完成了广州黄埔印象、珠海柠溪商贸中心、珠海思荣公馆、山西太 原良仓1954的改造设计。掌声鼓励下！ 在每一个案子中，空间印象始终提醒自己：低成本改造、策略型设计机构、采用非常 “6+1” 作业模式，360°视觉管理……这么干挺累的，不累干出来的活挺傻的；为了既正确又精彩， 累一点也值得！ 良仓1954改造前后对比 SIDD：今年空间印象好像做了好几个三旧改造案例：黄埔印象、柠溪商贸城、思容公馆等， 对于一个三旧改造的案子，空间印象对案子进行初步了解的时候，会了解哪些最基本的信息， 才有利于下一步的工作？ 项目组：接触到案子后，第一步就是现场勘察。首先必须要了解项目现场具体情况，项目周 边是一个怎样的商业环境，建筑形态如何，项目所处的环境有什么历史文脉，有什么历史故 事。 比如说黄埔印象，项目就在黄埔区。一提起黄埔，自然而然就会联想到黄埔军校，而且项 就在黄埔军校附近，那项目定位顺水推舟地就是传承黄埔的历史文脉。 “良仓1954”也是一样的操作。甲方拿下这块地租用20年，和我们对接时就说——这都一 堆烂房子，你们不用管，我会推倒重盖，你们就看怎么重新定位、规划设计就行了。甲方也 知道空间印象是策略型设计机构，策划、定位、规划、设计、品牌可以全程把控，就让我们 想想做个什么样的商业。 在这样的情况下，我们被甲方带到现场。结果到现场一看，原来都是一些50年代的老仓库、 老厂房。整个设计团队都高兴坏了——这些可都是瑰宝啊，都想着这么好的项目怎么就落到 我们头上了呢。我们马上就告诉甲方，这些老厂房从1954年便沿用至今，是历史文脉的体 现，必须通通保留，只要把一些加建的结构拆掉就好了。广州红砖厂、北京798都是很好的 例子，从老建筑成功向文化商业转型。 甲方很有心，听了我们的建议后，就动身一南一北地考察了几个同类型项 ，看过之后也觉 得很满意，很有感觉，特别喜欢，良仓也完全可以做成这个样子。 SIDD：良仓1954，一听就知道是个很有故事的地方，跟我们一起分享下这个案名的由来呗？ 项目组：案名的创作思路很简单，因为项目原本的用途就是仓库，最老的仓库建于1954年。 我们赋予 “良仓1954”的意义就是——美好的仓库，建于1954年，案名就这么顺理成章而 来。就像广州红砖厂， “红砖”意义简洁明了，带着70年代满大街红砖建筑的记忆，很有 韵味。 “良仓1954”一样，单看案名，项目的特色和历史、文化内涵就清晰明了啦。 SIDD：在太原，商业综合体已经很多，大家的定位基本都差不多，商场啊、酒店啊等等。那 么良仓1954的定位是怎样定出来的？能大概说说么？ 项目组：主要基于项目的本体条件。35栋建筑，其中就有31栋为苏式老厂房，是历史的传 承，带有浓厚的文化气息，这就决定了项目有别于传统的综合体、商场、大卖场、以超市为 主的终端，两者之间有明显的区隔定位。 另外，设计师的 “多看、多走、多听、多想”对项目定位也有很大的帮助，多学习别人的设 计多做积累，当一看到同类型的项目，马上就会联想到这样的操作方法。 SIDD：在开始 “良仓1954”的创作之前，空间印象都做了哪些准备工作？ 项目组：现场勘查、市场研究、业态分析、业态配置、功能规划、模拟招商、投资分析、投 资测算等等，一系列的工作都要完成。 现场勘查完了，对地块的历史文脉和周边的商业环境做了深入的研究之后，就对项目进行整 体定位。整体定位之后就是业态的配置，项目中应该包含什么类型的业态以及份量，办公多 少，餐饮多少，零售商业多少等等。接下来在整体定位下，品牌定位应该是怎样的。然后就 是投资测算、投资分析，甲方应该投资多少钱，多长时间能收回成本。商家会不会来？什么 商家有可能会进驻？就是摸底、模拟招商。对于这些数据心里都有数了，才动手进行规划设 计。 SIDD：在所有的旧厂房、旧街区、旧城区等三旧改造设计中，空间印象一向主张低成本改造， 良仓1954这个项目我们是如何进行低成本控制的？ 项目组：对于良仓 1954项目，低成本控制主要表现在两点。 第一点，甲方原本打算全部推倒重建，这个不要说是毁坏一个城市历史遗迹、工业文脉，就 说它产生的建筑垃圾便难以消化，更何况甲方投资做一个50000㎡的综合体，资金至少也要 2个多亿，收回成本最快也要8年。而现在“良仓1954”是做改造升级，成本只需要在3000 万以内，相当于用1/10的投资，1年半收回成本，每年有