上江城营销推广方案doc12.docVIP

上江城营销推广方案 一、项目概况“上江城”位于九龙坡区直港大道端头，天宝观景广场旁，项目区位、地理位置优越，是九龙坡区政府倾心打造的居住黄金发展区域。距杨家坪转盘中心商业区步行仅1千米之遥，商业、娱乐、生活、学校、医疗配套成熟完善。项目东临长江、滨江路，南靠青山，西接和尚山水厂，北接天宝观景广场，在直港大道街区沿线，此处已是最后一块可供开发的土地。同时近邻九龙坡区得名的长江上的九龙滩，文化文脉悠远深厚。小区规划用地呈三角形，南北长约290m，东西长约320m；整个用地西南高，东北低，坡度大，最低海拔为195.10m，最高海拔为255.71m；规划红线面积60400m2，总占地面积约106亩,其中小区用地面积44005 m2，保护绿地面积6000 m2，新建总面积16.0469万m2，其中住宅面积14.1782万m2，商业建筑面积5898 m2，幼儿园1645.7 m2，会所2000 m2，车库面积9144 m2，可售面积14.768万 m2“上江城”在建筑中继承和发扬巴渝文化，让传统巴渝建筑符号融入现代建筑中，“把建筑种在山上，让房子开在水边“，打造具有典型”重庆味道“的濒水坡地建筑是”上江城“产品规划设计的指导思想。二、市场环境分析? ?? ? 参考《项目专项市场调查报告》三、目标市场选择? ? 主力目标群共同特征描述1）、方位。以杨家坪转盘为中心的九龙坡区及大坪地区的购房者，也包括部分大渡口、李家沱等九龙坡周边地区欲进杨家坪中心城区居住的购房者。2）、年龄。年龄在25-50岁之间，其中30-45岁间的购者将占其中大部分。3）、身份。不享受经济及政治特权的二次购房的事业、机关干部和国营企业干部；以城市白领、私营个体户、小企业业主以及自由职业者。4）、文化。普遍受过系统教育和专业训练，具有较高的文化程度和个人修养，但又非学者型，具有较丰富的社会经验。5）、收入。虽不是社会上的高收入者，但普遍有稳定和良好的收入，家庭月收入在3000-5000元之间。6）、家庭结构。家庭结构以三口之家为主，也包括部分单身家庭和二口之家以及三代同堂的五口之家。7)、心理。处于人生中年，对传统文化和居住氛围具有一定的怀旧情结，对以前生活状态及经历具有追忆心态。8）、偏好。注重居住环境，看重生活品质。一方面追求恬静、舒适的居家环境，同时也有追求城市繁华、便捷生活的意愿，对近郊成熟生活配套具有很高的敏感性。综上所述，我们选择的目标群，虽不是社会上的高收入阶层，但普遍是社会的中坚力量，具有稳定而较高的月收入，个人成就感强，工作负荷重，生活节奏快，个人文化和修养较高，在购房的选择上趋于理性，不太容易被流行所影响，且追求一定的品味、格调，并根据自己的实际需要做出选择。选择三室两厅的客户大部分购房者作终生用房的打算。四、产品特征描述“上江城” 是一个满足现代高品质居家生活各项功能指标，以山为背景，以江水、内庭溪水形成水景体系，以巴渝传统坡地建筑特色形成风格，以创造和睦、开放、交流的老重庆街区生活氛围，激发重庆人潜在的怀旧情绪作为楼盘附加值的典型“重庆味道“的濒水坡地居住小区。其主要特征如下：1）、具有方便的交通和完善的生活必须配套设施，离中心城区较近。2）、小区是直港大道片区最后一个成规模开发的小区，具有明显的市场独占性。3）、拥有重庆最宽广的江景资源，临靠近2万方的观景广场，景观资源得天独厚。4）、小区有合适的绿化和公共活动面积，但不必客意追求绿化的奢侈性和大面积。5）、小区园林风格和建筑外立面贴近自然，延续传统的巴渝古风古韵，富于文化底蕴。6）、户型设计强调采光、通风和各种居住功能的完善，而不一味强调大面积和不实用的功能。户型的紧凑、实用，有效控制面积是其最大特色。7）、强调建筑质量8）、建筑形式、立面和景观小品中延续传统建筑韵味，传递小区本土建筑文脉主张。五、产品概念设计参考《项目设计要点》六、项目SWTO分析 项目优势：1、处于直港大道成熟社区大环境，拥有完备、成熟的生活配套。2、拥有重庆最宽阔的江景景观。3、临靠天宝观景广场，景观优势得天独厚。4、规划设计得当，观江面广，观江户型多。5、项目规划因形就势，是典型的重庆坡地建筑，具有丰富的天际景观线。6、在园林景观和外立面设计上，重视传统居住文脉的延续，具有强烈的文化气息。7、位于滨江大道旁，未来发展前景看好。8、项目规划设计较为合理，户型设计在区域市场内具有领先性。项目劣势：1、与码头和铁路临近，噪音污染大。2、建筑体量过大，容积率偏高，再加上后排建筑全为超高层，影响小区整体居住环境。3、金江明珠和佳宇宾馆横亘于小区面前，严重阻碍小区江景视线，破坏小区观景效果。4、后排建筑临近高切坡，居