论土地税制改革：地价税与增值税.PDF

論土地稅制改革：地價稅與增值稅 蔡吉源 （財稅研究，1997 年7月，頁 77-87 ；中國地政研究所，平均地權土地稅制學術 研討會論文集， 1995 年5月 17日，頁 1-17 。） 壹、前言 現行平均地權制度一重課土地增值稅輕課地價稅一是否合乎公平與效率的 租稅原則已於近年來受到強烈的質疑(蔡吉源，1994;華宜昌，1994;陳文久， 1994) 。平均地權做為政治教條及符號由來已久，以至於依附這樣一種政治圖騰 的欠當(improper)土地稅制已深入人心，形成意識型態，對整體稅制改革健全國 家財政體制有極不利的影響。本文的目的在於：1 、釐清地價稅與增值稅的定義、 性質、及其中立性，2 、分析現行稅制的問題，3 、提出土地稅制改革的意見。以 下章節就依這個順序為之。 貳、地價稅與增值稅的性質 一、定義 地價稅(land value tax, site-value tax) 定義為課徵於曾經若干改良 1 (improvements)之一塊土地(a plot of land)之市場價值(market value)之稅 。由亨利 喬治(Henry George)在 1879 年首創之地價稅較諸改良物稅(improved value tax) ， 如房屋稅，具有充分利用地利的誘因。基於土地最佳利用的原則，地價稅之實質 稅率如果合理訂定足可抑制土地投機性持有。然而，同時課徵地價稅及改良物稅 時，往往低估土地價值高估改良物價值，或地價稅率偏低改良物稅偏高(The United Nations Secretariat,1971 ；華昌宜，1994) 。 土地增值稅(land value increment tax)之定義為對土地之社會改良價值(地價 上升扣除地主改良部份)所課征之租稅。地價因此可以分成三個部份，即原始地 1請見United Nations Manual for Land Tax Administration 該手冊並認為site-value 以做過若干改 良，諸如排水雜物清除、灌溉之土地市場價值比未改良價值(Unimproved Value)為恰當。 1 價(original land value ，賣方賣給買方時對買方及稅捐機關而言其買進價格可視為 原始地價) ，私人改良增值(privately improved increments)及社會改良增值(socially improved increments)(蔡吉源，1994) 。土地增值稅在實際運作上並未扣除私人改 良成本，又未實際查核賣方的承購成本，再加上轉嫁的現象十分普遍，其公平性 及抑制都市地價狂飆之效力均備受爭議(陳文久，1994 ；關秉寅，1994) 。 二、性質 土地之市場價值有兩個不同的評價體系(valuation system) 。一個是資本價值 (capital value) ，另一個是年租金價值(annual rental value) 。前者是該塊土地在最 佳利用下，所得流量貼現後的當前價值(current value) 。後者在出租市場是透過自 願交易討價還價之後每年租金收益之還原價值(discounted value) 。所以，後者之 收益比在最佳利用的情形之所得要低，因為出租財產之利用只能期望其能最佳利 用其潛能而已。由於租金往往涉及改良物(房屋)而非土地本身，所以，年租金價 值不太適合做為地價稅的稅基(Hicks,1961) 。 資本價值之估計有三個方式：售價分析法，所得資本化法，及替置成本法。 其中最好的方法就是售價分析法。只要土地在公開市場出售(如 1987 年南京東路 三段國泰標購地)即可充分反應其真實價值。若非公開出售也可由其他標售案例 推估相對位置土地之合理價值。附屬於地上之改良物也可以加以估計而自總售價 中剔除而取得土地之真實價值做為地價稅課徵之依據。所得資本化法非常複雜， 折現率(discount rate)莫衷一是，再加上風險因子 (risk factor) 及未來預期收益 (future expected