反向按揭.PDF

反向按揭 按揭 (Mortgage) 是用房地產作為抵押的一類貸款程序。直接的按揭是向銀行或財 務公司貸款購買房產。購買後依照貸款合約按時按月繳納利息及部份本金。如果貸 款人因為經濟問題未能如期付款，債權人有權接收作為抵押的房產，拍賣抵債。相 信讀者們對這類的按揭非常清楚，不用多費唇舌了。然而另外的一類反向按揭，讀 者們可能會較為陌生。 反向按揭 (Reverse Mortgage) 顧名思義是指反方向的房地產貸款。那麼怎樣往相反 的方向走呢？意義就是借款人不用按時，按月償還利息及部份本金，反過來由銀行 或財務公司按時，按月付款給貸款人。同時，正向的按揭是貸款買房子，但是反向 的按揭是用已經擁有的自住房子來貸款。這類反向按揭的最大目的是協助退休長者 們利用自己的住宅淨値來維持或補助退休生活。目前有很多退休多年的長者面臨收 入短缺的問題。但是大部份這些長者們都擁有自己自住的房子。有見及此，聯邦政 府的房屋協會 (Federal Housing Administration, FHA) 在多年以前便設立了一套反 向按揭的方案來幫助有需要的長者。自從這套方案面世以來，在市面上差不多八成 至九成以上的反向按揭都是在FHA 方案下執行的。除了這一個 FHA 的方案以外， 還有一個大同小異的聯邦按揭協會的方案 (Federal National Mortgage Association) 俗稱 FANNIE MAE 方案。 首先讓我們來分釋FHA 的反向按揭方案。這個方案的名字是「住宅淨值轉換」 (Home Equity Conversion Mortgage, 簡稱 “HECM”) 。“HECM” 的條件及要點可以綜 合簡述如下： 條件 (1) 申辦 “HECM” 的長者年齡最小是62 歲。 (2) 房子的貸款已經全部付清。如果有房貸餘額的話，不能超過房子市價 的十分之一。 (3) 最高「總共款項」不可以超過一個指定上限。2006 年是 $362,790 。 (4) 必須接受合格反向按揭顧問 (Counselor) 指導後才可以申辦 “HECM” 。 (5) 可以選擇終生或有期的不同方式來按時收款。 (6) 在去世後或到期時必須本利一次過清還。 優點 (7) 到了還款期限，如果本利合計超過房子當時的市値，餘額由 FHA 負 責。後人或長者不用擔心。如果本利合計在房子當時的市值以下，剩 餘款項會屬死者遺產所有或歸還給貸款的長者。 (8) 若然選擇終生按時收款的辦法，不論如何，長者不會在有生之年失去 了用來作反向按揭的自住房子。 劣點 (9) 因為沒有分期償還任何本利，所以利息是用利疊利的按日覆式方法 計算。 (10) 沒有固定利率，只有浮動。可以選擇按月或按年來調整利率。 (11) 必須付 Points 及首期按揭保險費各百分之二 (2%) 。另加 $35 的每月 手續費及半個百分點 (0.5%) 的每年按揭保費。合共起來，可以非常 昂貴。 其次便是 FANNIE MAE 的反向按揭方案。這個方案稱為「住宅保存」 (Home Keeper Mortgage, 簡稱 “HKM”) 。 “HKM” 的條件以及方案的優，劣與上述由 FHA 主辦的 “HECM” 大同小異。同樣需要62 歲或以上。同樣地沒有固定利率， 及需要付百分之二 (2%) 的Points 。與 “HECM” 一樣必須接受顧問的指導。合共費 用與 “HECM” 一樣高。但是唯一的最大不同點是沒有按揭保險費用，可以節省百 分之二 (2%) 的首期保費及每年半個百分點 (0.5%) 的保費。不過 “HKM” 沒有 “HECM”的利率調整期的選擇，只有按月調整的辦法。同時，最高「總共款項」的 指定上限較“HECM”為高。2006 年 “HKM” 的最高款項，可以達到 $417,000 。