土地腾挪受挫 海航置业被传败退深圳.docVIP

土地腾挪受挫 海航置业被传败退深圳“重圈地轻开发”是海航置业控股有限公司(以下简称“海航置业”)资产规模呈火箭式速度急剧膨胀的秘诀:几乎一夜间,海航置业从一家资产总额仅为4.03亿元的空壳公司,迅速膨胀为资产超千亿元的大型地产公司。 仅在深圳,海航置业就通过收购的方式,获得南联港台旧改、金稻田项目、新天地项目和坂田村项目4个城市更新项目以及龙岗中心城的吉祥广场项目,拥有约687万平方米的土地储备,成为深圳的最大地主。此举曾被业界视为海航系来势汹涌,要大举抢滩深圳房地产市场。 但实际上,除了开建的南联港台旧改项目,海航置业在深圳的其他旧改项目毫无下文。而同时,近期市场对“除了两个在建项目外,海航置业将全面退出深圳旧改市场”的传言,已经甚嚣尘上。 人们甚至担心,过去一直以负债为财务杠杆快速扩张方式的海航置业,一旦遇到资金链断裂,将会面临不可知的风险。 旧改项目进展缓慢 位于龙岗深惠路与内环西路交会处,临近深圳地铁南联站的一块施工工地上尘土飞扬,多台挖土机在工作,泥头车在其间穿行。 该施工地块宣传板上显示项目名称为“海阔天空?国兴城”,开发商名为“海航地产”。这便是海航集团旗下海航置业在深圳收购的多个旧改项目中,首先启动开建的南联港台旧改项目。 就在几个月前,宣传板上的项目名字为“海航?华南家园”。而当时该项目的施工公示中显示的改造主体为深圳宝源创建有限公司(以下简称“宝源创建”),目前也已被“海航地产”的字样所替换。资料显示,目前宝源创建为海航置业旗下一家子公司,海航置业是通过收购深圳宝源创建而获得南联港台旧改项目。 然而,早在2011年4月,海航置业就举行奠基仪式,宣布启动南联港台旧改项目。至今一年多过去,除了频繁地更新宣传围墙,该项目的工程进度却十分缓慢,目前仍停留在打地基阶段。 该项目的实质进度如何,时代周报记者并未能从海航置业的官方渠道获得了解。但一位知情人士向时代周报记者透露:“这个项目的建筑规划设计方案一直在调整,连施工图的设计还没完成。”因此项目仍处在打地基的状态。 此外,查阅该项目相关的宣传资料发现,“海阔天空?国兴城”为海航南联旧改项目的一期项目,建设范围为内环西路、深惠路罗瑞合西街围合的两地块(9号地、10号地),规划用地面积共计4.5万平方米,工期为20个月,预计将于今年年底入市。但据最近公开资料显示,该项目的开盘时间已经更改为2013年上半年。 金稻田旧改至今未获批文 “如果海航退出深圳旧改的消息属实也并不意外。”一位深圳地产行业人士向记者表示,海航系地产公司对项目的实质开发能力,远远不如其资本运作来得那么擅长,而圈地更多是借房地产项目获得融资的惯用手段。 事实上,海航置业早已资本先行,尽管其收购的旧改项目没有太大进展,但部分项目早已通过股权质押获得信托融资。 时代周报记者通过公开信息发现,在南联港台项目开工奠基之前,2011年2月28日,中信信托有限公司发起设立“中信?深圳南联旧改项目股权投资集合信托计划”。 据产品发行的资料显示,该信托计划的信托期限是2.5年,总规模为人民币3亿元。该信托资金将用于受让宝源创建的部分股权以及向项目公司增资,增资资金用于深圳市龙岗区南联旧改项目首期的开发建设。 按照规划,南联港台项目共分4期开发,拟打造集住宅、商业、商务办公、酒店式公寓及公共配套于一体的大型城市综合体项目,计划总投资将近50亿元。 除了上述这笔信托融资,并没有在公开资料查得海航置业针对该项目发起的融资。而这笔3亿元的信托融资对于该庞大项目开发需要的投资,显然是杯水车薪。 除了南联港台项目外,另一旧改项目位于罗岗的金稻田项目,海航置业也通过股权质押的方式获得了信托融资。 2011年6月,华能贵诚信托发起华能?民生主题9号(宝源置地深圳金稻田旧城改造项目)集合信托计划。据公开可查信息显示,该计划的成立公告显示,信托期限为3年,信托规模为4.497亿元。华能信托以本信托计划项下8529.3万元信托资金受让广州海航实业有限公司持有的深圳宝源置地有限公司合计90%股权,剩余信托资金对项目公司进行增资,用于深圳金稻田旧城改造项目开发建设。此外,时代周报记者欲通过华能·民生主题9号的定期管理报告了解金稻田项目的进度,但华能贵诚信托相关负责人以“管理报告不方便对外披露”为由,拒绝向记者提供此信托计划的管理报告。 根据深圳市国土局最新法定图则,罗岗片区建设总规模量699万平方米,居住人口为10万人。而金稻田片区的旧改,主要由三大开发商来主导,分别是深圳市龙岗宝通电缆有限公司、海航置业以及信义地产。根据计划,金稻田片区5年内将共推出总建筑面积近130万平方米的新项目,迅速促进片区物业更新、经济发展,使之成为更加以商住为一体的现代化CLD(中央生活