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浅议我国房地产企业现金流管理【摘要】随着我国房地产市场的持续升温，房地产企业要面对一系列现金流管理问题。论文诠释了房地产现金流管理的意义，归纳了房地产企业现金流的特点，分析了我国房地产企业现金流的现状，并提出改进方法。 【关键词】房地产企业；现金流；现金流管理 我国房地产市场持续高速发展，在政府宏观调控政策不断紧迫的情况下，房地产企业资金链条脆弱，需要保有充足的现金净流量，那么加强现金流管理就显得至关重要。 1 房地产企业现金流管理的意义 1）房地产开发需要巨额的投资保障，如果没有足够的资金，企业就无法进行项目运作。良好的现金流管理不仅可以合理地配置资金，保障企业各个环节的现金需求。 2）通过现金流的管理，企业可以全面提高企业财务管理水平，带动和促进企业整体经营管理水平的提高，以适应激烈竞争的房地产行业需要。 2 房地产企业现金流的特点 房地产开发的投入、产出价值巨大，项目开发周期时间长，所含风险因素众多，因此房地产开发企业也就具有符合自身生产经营特点的现金流特征，其表现为： 1）资金需求数额巨大，现金占用的风险性大。房地产项目开发是一个规模庞大的综合性工程，从土地购买到房地产的建设、租售涉及许多环节，需要投入大量的资金。并且，资金一旦投入就具有不可移动性，很难根据各种因素加以调整，这无疑加大了现金流的风险性。 2）现金的占用周期长。对每一个房地产开发项目而言，从选择地块到竣工验收，直至出售（或出租）需要3～5年的时间。因为房地产开发周期长、资金周转慢、回收期长，所以现金的占用期长。 3）项目开发时，往往负债率较高。开发商在开发具体项目时，很少全部使用自有资金。即使是自有资金充足的开发商，在每个项目上使用自有资金也比较少，大量的资金还是依靠贷款。 3 房地产企业现金流管理的现状 3.1 现金流管理不符合自身特点和发展战略 目前，大多数房地产企业的现金流管理仅仅停留在公司运营层面，还没有提升到战略管理的地位，也没有根据自身的行业特点制定出符合自身发展的现金流管理方法，更没有与企业的发展目标相结合。因为房地产企业的整体资金周转速度往往比较慢，资金使用效率的阶段性强，所以不符合企业战略和特点的现金流管理必然会影响到企业的发展，甚至造成生存困局。 3.2 资金来源渠道过于单一 2011年全国房地产开发投资资金来源总额达83245.9亿元，其中利用外资813.6亿元，占总比小于1%，自筹资金34093.4亿元，占总比41%。经对各年资金来源比对发现，自筹资金一直是我国房地产行业资金的重要来源，对外资的利用率始终处于极低的状态。 3.3 现金流管理缺少全程控制 现金流的管理与市场调查、采购、人力资源管理、项目实施、经营管理等职能部门直接相关，需要企业制定统一的管理策略，协调各部门的具体运作才能保障现金流在企业中正常流动。然而目前有些领导层对财务知识不了解，没有事前预测和预警机制；企业过于关注营运利润，而忽视了财务规划，不能更好地做出正确的投资决策；不能实现各相关部门的联合协调运转和相关调控，无法形成通畅、有序的现金流，现金流管理的品质较差。 4 房地产企业现金流管理的改进 现金流管理是企业管理的核心，企业要想生存和发展，就需要不断提高管理水平，做好现金流管理。 4.1 制定符合企业自身特点和战略的现金流管理 企业战略决定现金流的流动方式，反过来现金流又服务于企业的发展战略。企业进行现金流战略决策时，要进行环境影响因素和企业战略分析，根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略，使现金流动方式与企业战略和环境变化相适应，切忌盲目扩张，造成资金链的断裂。 在企业的不同发展阶段，现金流会呈现出不同的特点，战略性现金流量管理应与各阶段的特点相匹配，并突出重点。领导层应能准确分析和识别企业在不同经营阶段的特点，并根据现金流量的需要，提出合适的财务结构。 4.2 确定现金持有量，合理调度现金流动。 房地产开发存在着诸多的不确定因素，需要提前进行正确预测，确定现金持有量，尽量使现金地进出实现同步，减少现金的总体占用额度。 常用的确定现金持有量的方法有： 1）成本分析法。求出持有成本、短缺成本和管理成本合计值为最低时的现金持有量。 2）存货法。将企业现金持有量和一定时期有价证券的变现次数联系起来衡量，即将持有现金的机会成本同有价证券的转换成本相加，求得总成本最低时的现金余额。 3）随机法。根据历史经验和现实需要，测算出一个现金持有量的控制范围，将现金持有量控制在上下限之内。 此外，还可根据现金流的特点，通过统计分析找出影响现金持有量变动的因素，建立与数据样本拟合较好的回归模型，预测未来影响因素和现金持有量之间的变化关系。此法需要结合房地产企