XX汉口北投资分析报告.doc

武汉市黄陂区“汉口北”批发市场投资分析报告 组长：水叶灵 1003100109 组员：唐海鹏 1003100148 谢桂兰 1003100134 李冬旭 1003100129 黄进松 1003100153 胡向东 1003100132 目录 一、全国房地产市场分析 3 （一）2011年调控内容、政策文件、核心规定回顾 3 （二）2011年房地产市场总体发展态势回顾 4 （三）未来投资预期 11 二、武汉商业地产市场分析 13 （一）武汉概况分析 13 （二）武汉市商业市场分析 17 （三）武汉市投资建议 22 三、黄陂区房地产市场分析 23 （一）黄陂区概况 23 （二）黄陂区优势 24 （三）黄陂区城市规划布局 26 （四）黄陂区的经济概况 27 （五）黄陂区的房地产市场概况 31 四、全国批发市场分析 34 （一）批发市场与批发、批发商以及批发业 34 （二）批发市场理论 34 （三）湖北汉正街与浙江义乌小商品市场发展的比较研究 37 （四）武汉批发市场小结 40 五、汉口北项目投资环境分析 41 （一）本案项目资料信息 41 （二）项目区域内环境分析 41 （三）汉口北的SWOT分析 41 （四）调研展示 44 （五）开发投资建议 46 附：问卷调查 46 一、全国房地产市场分析 （一）2011年调控内容、政策文件、核心规定回顾 1.限贷 1月26日：《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》（国八条）二套房贷款首付不低于60%，停发三套贷款。 2．限购 1月26日：“国八条” 大城市本地居民限购2套，外地居民限购1套，无纳税证明或社保证明外地居民停售。 7月12日：“国五条” 二三线房价上涨过快的城市限购。 3.限价 “国八条” 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标（涨价不超过GDP或居民收入增幅）。 发改委《商品房销售明码标价规定》从5月1日起企业明码标价，开盘限涨，涨价要重新申报备案。 4.信贷 央行上调存款准备金率2010年1月以来两年内连续上调了12次，最高达到21.5。 央行上调房贷利率。 重庆首套房贷款利率大多上浮10%-20%；二套房贷款利率上浮30%。 5.税收 1月27日：财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，不足五年转让全征营业税。 《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，首套90平方米以下，契税1%；首套90—144平方米，契税1.5%；其他房产，契税3%；各地普遍上调土地增值税，144平方米以下的普通住房土增税2%；非普通住房及车库土增税3.5%；独栋别墅及商业地产土增税5%。 重庆、上海房产税征收试点。主城九区个人拥有的独栋住房0.5%。房价高于主城上两年均价3倍以下的住房0.5%；房价高于主城上两年均价3-4倍的住房1%；房价高于主城上两年均价4倍以上的住房1.2%。外地三无人员第二套普通住房0.5%。 6.保障房 2011年政府工作报告：开工建设1000万套保障性住房。 十二五规划：五年内开工建设3000万套保障性住房。 7.问责 1月26日：“国八条” 新建住房价格控制目标纳入地方政府考核，实行约谈问责制。 出台系列政策组合拳目的在于全面控制市场投资投机需求，做到“高端受限制、中端被抑制、低端有保障”，迫使“大城市被遏制，小城市受牵制”，通过减少需求来控制房价过快上涨。 （二）2011年房地产市场总体发展态势回顾 1.2011年市场基本面以增长为主 2011年1-11月，我国房地产市场虽然经历了有史以来最严厉的限购、限贷、限价政策的影响，但市场总体规模仍然保持着持续增长，各项指标并未因调控而大幅衰减，市场基本面仍然是以增长为主。 2008-2011年全国商品房销售情况表 2008-2011年全国商品房销售额同比 2008-2011年全国房地产开发投资完成情况表 2008-2011年全国房地产新开工面积对照表 2.一线城市销售有所萎缩 严厉的调控政策对全国市场总体规模及大型房企的影响并不是十分巨大，受影响最深的是一线大城市。 北京市近三年1-11月商品房销售及新开工面积对比 上海市近三年1-10月商品房销售及新开工面积对比 深圳市近三年1-10月商品房销售对比 3.回款较差加上信贷紧缩，造成企业资金链紧张 从国家统计数据来看，今年我国房地产市场交易总体上受宏观调控的影响不是很大，但为什么大家收到的、看到的、听到的全是销售受阻和打折降价的信息呢？ 原因很简单，2011年各大企业销售很好，但回款较差。由于存款准备金率不断上调，银根紧缩，信贷额度有限，开发贷款及按揭贷款很难办理，企业现金流极为紧张。根据人民银行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》，2011年，房