XX环保城商业项目定位及可行性分析报告.doc

第一章 项目定位及可行性分析 项目及XX环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 XX(高塍)环保产业概况 1.1 项目名称 XXX国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：XX市南海XX房地产开发有限公司 法定代表人：XXX 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：XX市高塍镇 本项目在XX市东北位置。XX拥有独特有利的区位条件。 XX拥有独特有利的区位条件 1.4 XX(高塍)环保产业概况 XX是我国最大的环保产业基地，XX环保产业经过十多年的努力，生产能力、技术开发能力和工程施工能力都有了较快的发展和提高，在环保设备制造、商品流通、信息服务、工程承包等方面已有了较强的物质和技术基础，在全国县市中是环保企业最多、环保专利最多、环保工程最多、环保产值最多的县市拥有了我国唯一的“中国XX环保科技工业园”区。享有“中国环保产业之乡”的美誉，已成为市国民经济中的支柱产业。目前，全市经工商登记注册的环保企事业单位1500多家，其中环保工业企业00多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家，环保产业从业职工3万多人。据市专利事务所统计，全市拥有环保专利200多项，“九五”以来，开发环保新产品88，在全国名列前茅。处理设备）原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。 国务院节能减排综合性工作方案规定：“十一五”期间将按循环经济总量，淘汰落后产能，减少能源消耗和污染物的排放，实现单位GDP能耗降低20%，主要污染物总量减少10%的目标，并且要保障经济增长保持7.5%。国家环保总局科技司调研员姜宏透露，“十一五”时期，我国环保产业预计年均增长率15％左右，到“十一五”末，我国环保产业年产值将达到00亿元，其中资源综合利用产值6600亿元，环保装备产值200亿元，环境服务产值1000亿元。环保产业水处理为主市场，店面都是自建的农民房，形象差，呈零散分布状态。 中国XX环保科技工业园成立时间早，但招商引资效果不佳，始终未能形成规模效应， 反而高塍环保企业越来越集中，成为XX环保产业真正的“工业园” 二、项目总体定位及依据 2.1 本项目总体定位的基本内容和分析方法 2.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析 2.3 项目各市场主体的需求分析 2.4 项目总体定位及功能分区组合 2.5 本项目产业定位及依据 2.6 本项目功能分区定位说明 2.7 市场辐射范围及预期交易额 2.8 社会效益和社会影响分析 2.1 本项目总体定位的基本内容和分析方法 2.1.1基本分析方法：三位一体可行性研究分析 2.1.1.1具有市场可行性 以环保产业研究为基础，对环保产业上下游各市场主体之间的市场关系进行梳理，结合XX（高塍）环保产业的供求现状和发展趋势，为本项目的产业定位、功能组合定位、商圈辐射范围定位、业态业种组合定位、商户资质定位、租售模式定位提供可行性依据。 2.1.1.2具有财务可行性 通过对项目各功能板块的可实现价值分析，进行项目静态投入产出分析，评价项目开发运营的财务可行性。 2.1.1.3具有社会效益可行性 从政府和区域经济发展的角度，在满足市场可行性和财务可行性评价的前提下，能有较好的社会效益，由此可获取更多的政府资源的支持。 2.1.2总体定位的基本内容 2.1.2.1项目产业定位 2.1.2.2项目功能组合定位 2.1.2.1商圈辐射范围定位 2.1.2.1各功能板块定位：包括主力客户群定位、产品设计定位、赢利模式定位（租售模式及价格）等 2.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析 “市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”。产业市场的完善将更好的为XX（高塍）整合环保产业上下游的产业资源，优化整个环保产业的产业结构，成为XX环保产业与国际环保产业有效对接的平台，促进XX环保产业的进一步发展；产业的发展将带动整个城市经济的发展，为城市提供更多的就业岗位，带动相关服务业的发展，贡献更多的财政收入，为提高人民生活质量起到推动作用；经济的发展将进一步促使市场朝繁荣的方向发展，从而形成良性循环。 本项目各功能板块的设置，是基于满足环保产业上下游各市场主体进一步发展的需求。因此，分析各市场主体的有效需求和潜在需求，是本项目进行功能组合定位的基本依据。我们研究的市场主体包括：市场（经营户）；产业（环保技术类企业、环保配件及设备生产企业、环保工程企业、国际性环保企业）；政策（政府）。三者与本项目的关系如下图： 2.2 项目各市场主体的需求分析 2.2.1政府