XX省浪琴湾项目可行性研究报告.doc

XX省浪琴湾项目可行性研究报告 目 录 一、项目总论 5 1．项目基本情况 5 2．可行性研究结论 5 二、项目投资环境和市场研究 6 1. 市场宏观背景 6 1.1全国宏观环境 6 1.2长沙市宏观背景 15 1.3区域发展状况 30 2. 区域市场分析 42 三、项目分析及评价 48 1. 项目概况 48 1.1 地理位置 48 1.2 项目四至 49 1.3 地块形状特征 49 1.4 用地指标 50 1.5 周边生活配套 51 1.6 周边交通状况 53 1.7 周边人群概况 54 1.8 项目可用资源 54 1.9 周边商业环境 55 1.10 土地升值潜力 55 2. 项目SWOT分析 57 2.1 S —— 项目优势分析 57 2.2 W —— 项目劣势分析 58 2.3 O —— 项目机会分析 58 2.4 T —— 威胁分析 58 2.5 小结 59 四、项目定位及项目评估 60 1. 项目定位 60 1.1 项目产品定位 60 1.2 项目规划定位 60 1.3 目标客户定位 61 1.4 价格定位 62 2. 项目定位评估 64 五、项目开发建设进度安排 65 1．项目开发周期 65 2．项目开工时间 65 3．项目完成土方工程时间 65 4．项目主体工程建设时间 65 5．项目竣工验收时间 66 6．项目施工横道图 66 六、投资估算与资金筹措 67 1. 项目开发投资估算 67 2. 总投资估算说明 68 2.1 土地成本 68 2.2 前期工程费 69 2.3 建安工程费 70 2.4 室外基础设施建设费 71 2.5 开发期间报建费 72 2.6 管理费用 72 2.7 不可预见费 73 2.8 其他费用 73 2.9 销售费用 73 2.10 财务费用 73 3. 资金筹措 73 4. 投资使用计划 74 七、销售及经营收入测定 75 1. 物业销售收入估算 75 1.1 项目销售收入测算 75 1.2 销售税金及附加测算 75 1.3 土地增值税 76 2. 销售利润 76 3. 项目销售回款计划 77 八、财务与敏感性分析 78 1．赢利能力分析 78 1.1、财务内部收益率（FIRR） 78 1.2、财务净现值（FNPV） 78 1.3、动态投资回收期 78 2. 项目不确定性分析 79 2.1 项目盈亏平衡分析 79 2.2 项目敏感性分析 79 3. 社会效益和影响分析 80 九、可行性研究结论与建议 81 1. 本项目可行性研究结论 81 1.1 项目建设手续具有合法性 81 1.2 项目具有良好的市场前景 81 1.3 项目具有良好的社会效益 81 1.4 项目经济效益属行业中等偏上水平 82 2. 项目风险及防范措施 82 2.1 继续投资的风险 82 2.2 开发过程的风险 83 2.3 防范措施 87 3．结论 88 十、附表 90 一、项目总论 近几年，由于长沙市房地产价格以及土地价格大幅上涨，拆迁费用和补偿标准相应提高，导致本项目拆迁成本增加，项目启动需要投入更多的资金，经初步测算，资金缺口约为3.62亿元，其中征地拆迁补偿费（含重建资金）资金缺口约1.74亿元，项目一期启动资金需求缺口约1.98亿元，现有货币资金1015万元。同时，由于目前长沙市房地产市场较2005年已经发生了很大的变化，房地产市场价格有了较大幅度的上升。因此，有必要对本项目进行重新评估和可行性论证。 1．项目基本情况 本项目位于湖南省长沙市岳麓区天顶乡清水村、燕联村，项目规划用地面积919.353亩，净用地面积为711.423亩，容积率为1.8。 项目指标： 规划用地面积919.353亩 净用地面积为711.423亩 规划容积率：1.8 绿地率：40％ 建筑密度：30％ 用地类别：商业、住宅 2．可行性研究结论 本项目具有良好的市场前景，同时具有良好的经济效益与社会效益，项目风险是可控的，本项目是可行的。 二、项目投资环境和市场研究 1. 市场宏观背景 1.1全国宏观环境 1.1.1宏观经济环境 2008年至2009年5月，全国经济出现了从下行到回暖的变化，房地产行业也经历了调整到趋势好转的过程。 2008年经济形势呈现出以下几个基本特点： 1）经济持续升温的态势已经扭转，开始步入下行通道 2008年宏观调控政策的累积成效开始明显显现，再加上外部经济环境的改变，出口和投资增幅开始趋降或趋稳，受需求约束，经济增长率开始高位回调。第一季度GDP增长率为10.6%，上半年为10.4%，前三个季度为9.9%，10月份工业增加值增长率（可比价格）仅为8.2%。经济持续升温的态势已经扭转，开始进入较快下行通道。 2