XX武汉市X住宅地产项目可行性研究报告.doc

目 录 组员分工及评价 错误！未定义书签。 第一部分：项目兴建理由与目标 2 第二部分：市场预测 3 第三部分：场址方案 10 第四部分：投资规模开发方案 13 第五部分：产品开发方案 15 第六部分：营销方案 19 第七部分：工程方案 22 第八部分：环境影响评价 23 第九部分：管理方案 25 第十部分：项目实施进度 27 第十一部分：投资估算 28 第十二部分：筹资方案 29 第十三部分：财务评价 31 第十四部分：社会评价 32 第十五部分：风险分析 36 第十六部分：总论与建议 40 第一部分：项目兴建理由与目标 一、项目提出的背景 东湖高新技术开发区是首批国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“华中硅谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35家，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。 关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要生产基地。工业园的规划是武汉市规划院于一九九一年制定的，用地性质以高科技产业为主，一期403亩已经建成。二期600亩于一九九三年开始征地、拆迁工作，累计投入资金5000余万元，安排了长飞扩建项目、邮科院扩建项目和金龙城项目等。 近一年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。市委、市政府已批准了东湖开发区跨世纪发展的总体规划，工业园“东扩南进”的封闭管理已经启动。 为了保证开发区新的总体规划的实施，经与市规划局认真研究，***房地产开发有限公司决定在华中科技大学校区之间1000亩的土地上进行开发项目，本次的开发项目将进行详细的可行性研究报告。 二、项目开发商 ***项目的开发商***房地产开发有限公司（已上市），总部在武汉，分公司遍布北京、上海、广州、深圳、南京等地，公司资产总计50亿元。本公司以先后在各大城市推出多个花园小区，已收到良好的经济效益和社会效益，公司品牌战略崭露头角，另外公司信誉优良，银行、企业关系融洽亲密，这次项目由总公司以法人资格进行融资。公司经营范围包括：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化。其经营宗旨是“品牌经营、优质服务，诚信互利，客户至上”。 公司目前已开发关西小区、工业园综合服务区等项目，在项目的开发实施中，以融合自然风光为先导、创造人文环境为手段，实现了以人为本的经营理念，逐步形成了“规划设计超前、建筑施工精心、质量成本并重、物业管理力求尽善尽美”的经营风格。 三、项目设计单位 承担自然好景项目建筑设计及施工图设计的武汉城市建筑设计院，是具有国家甲级设计资质的大型综合设计研究院，在国内建筑界享有盛名。 四、项目的策划商 深圳国际企业服务公司，是全国唯一从事地产“全程策划及推广”的大型专业策划公司，原属于著名的“***集团”，在北京、上海、天津、西安、成都等地设有分公司，策划业务遍及全国，业绩斐然。 第二部分：市场预测 一、 市场概况 1.武汉总体经济状况 根据武汉市统计局最新统计资料显示，2002年武汉国民经济持续快速增长，社会生产力水平进一步提高。国民经济稳定增长，产业结构继续调整。初步统计，全年国内生产总值1493.09亿元，按可比价格计算，比上年增长11.8%。其中第一产业增加值89.53亿元，增长3.8%；第二产业增加值660.49亿元，增长12.2%；第三产业增加值743.07亿元，增长12.5%。人均国内生产总值19611元，按可比价格计算比上年增长10.7%。一、二、三产业增加值占国内生产总值中的构成比例由上年的6.3：44.1：49.6变化为 6.0：44.2：49.8。 财政收入快速增长。全年完成财政收入196.54亿元，比上年同口径增长15.5%，其中地方财政收入85.83亿元，增长27%。市场物价低位平稳运行。全年居民消费价格总水平比上年下降1.4%。除烟酒上涨2.7 %、居住上涨1.3%外，食品下降1.0%、衣着下降0.5%、家庭设备下降5.7%、医疗保健和个人用品价格下降9.0%、交通和通讯下降0.1%、娱乐教育文化价格下降1.4%。工业品出厂价格下降3.7%。原材料、燃料、动力购进价格下降1.6%。 劳动就业工作有新进展。年末全市从业人员407.3万人，比上年末增加1.2万人，增长0.3%。全年下岗失业职工实现再就业7.1万人，年末城镇登记失业率4.98%。 各项改革稳步推进。国有企业改革加速，向各区下放了226户市属国有企业；国有资产营运机构整合力度加大，一批国有控股公司重组壮